Кто должен менять стояки в многоквартирном доме: Кто должен менять стояки в квартире? | ОБЩЕСТВО: ЖКХ | ОБЩЕСТВО

Кто должен менять стояки в многоквартирном доме: Кто должен менять стояки в квартире? | ОБЩЕСТВО: ЖКХ | ОБЩЕСТВО

Содержание

Кто должен менять стояки в многоквартирном доме 2020

Жители многоквартирных домов редко задумываются о текущих проблемах, с которыми они могут столкнуться в ходе эксплуатации своего жилья и общедомового имущества. В домах старых построек, часто возникают проблемы с системами водоснабжения и канализации, трубы и стояки могут дать течь. В пределах одной квартиры устранить поломку не получится, так как потребуется помощь мастеров и замена стояков. Кто должен менять стояки в многоквартирном доме и за чей счет проводятся работы?

Содержание общедомового имущества

Владение общим имуществом дома предполагает не только определенного вида права, но и возлагает на жильцов обязанности. От собственников напрямую зависит содержание общего имущества дома, включая проведение ремонтных работ.

Обязанность по ремонту такого типа имущества лежит на управляющей компании, но оплачивать их должны именно жильцы, которые утверждают смету по ремонту и сумму для сбора средств. Управляющая компания должна только инициировать проведение собрания и разработать смету для утверждения.

Имущество дома должно находиться в исправном состоянии. Так как им владеют все собственники квартир, то и содержание должно осуществляться на равных началах.

Законодательное регулирование

В 2006 году Правительство принимает Постановление № 491, определяющее правила и порядок содержания имущества, расположенного в многоквартирном доме. Данный правовой акт раскрывает понятие общедомового имущества, указывая на объекты, которые к нему относятся.

Замена стояков, включая канализации, водопроводные трубы, в 2020 году регулируется следующими нормативами:

  • Постановление Госстроя РФ под номером 170.
  • Методические пособия, раскрывающие правила по содержанию и ремонту жилищного фонда.
  • Внутренние документы и правила, принятые на общем собрании жильцов МКД.

Кто должен менять стояки в многоквартирном доме?

Все будет зависеть от того, где проходят трубы и на сколько жилых помещений они рассчитаны.
Если их расположение приходится на внутреннюю часть помещения, то ремонтные мероприятия буду проводиться за счет собственника жилья. При этом сами работы делаются УК или приглашенной сторонней организацией.

Стояк, по правилам, включается в общедомовое владение. Собственники квартир ежемесячно перечисляют средства на содержание и ремонт такого оборудования.

Соответственно, УК не вправе привлекать дополнительные средства с жильцов дома. Такие действия являются незаконными.

Обязанности управляющей компании

Управляющая компания, обслуживающая МКД, должна проводить бесплатную замену оборудования, входящего в число общедомового, так как жители регулярно каждый месяц вносят плату на его ремонт и содержание в исправном виде.

Перечень работ, которые включаются в плату за жилье, содержит:

  • содержание имущества дома в надлежащем виде;
  • обслуживание технического плана сетей коммуникационного плана;
  • аварийные работы;
  • проведение текущего ремонта.

Другими словами, сюда входят любые коммуникационные элементы, используемые для обеспечения оптимального комфорта жизни владельцев квартир. Подлежат ремонту также элементы за счет УК, часть из них может располагаться в пределах жилых квартир.

За счет УК проводится ремонт и замена следующего оборудования:

  • стояки водоснабжения;
  • отопительные стояки;
  • системы водоотведения, вентиляции, электроснабжения.

Все работы проводятся до начала соединения труб с внутриквартирными. Фактически получается, что собственники жилых помещений оплачивают ремонтные работы заранее, уплачивая установленную сумму, указываемую в квитанциях по ежемесячным платежам.

Обязанности собственника

Вопросы, касающиеся проведения ремонтных работ и их решения, по нормам действующего законодательства, рассматривают и принимают все жильцы МКД. Лично сами они производить никакие работы не могут. Собственники отвечают, а, соответственно, обслуживают оборудование, располагающиеся в их квартире.

Для проведения ремонта общего имущества дома, привлекается УК или иная специализированная организация, которая на основании заключенного договора получает ряд соответствующих полномочий.

С такой организации будет соответствующий спрос в части качества работ и гарантийных обязательств.

Кто оплачивает?

Ежемесячно, владельцы жилых помещений обязуются вносить своевременную оплату на содержание и ремонт многоквартирного дома. Все работы капитального типа, включая замену стояков, проводятся без взимания дополнительной платы с собственников.

Если сотрудники ЖЭКа предлагают жильцам отдельно организовать сбор средств на проведение капитальных работ, то их действия расцениваются как незаконные.

При дополнительном сборе средств, жильцы могут пожаловаться на действия компании в органы прокуратуры или судебную инстанцию.

Если необходимость проведения ремонтных работ возникает из-за владельца жилья, действия или бездействия которого привели к замене общедомового имущества, то оплачивать все необходимые ремонтные работы будет полностью он.

Решение конфликтных ситуаций

Нередко между жильцами дома и УК возникают конфликтные ситуации. Что в этой ситуации делать:

  • не нужно ни с кем вести бесед или вступать в спор;
  • пишется заявление, регистрируется с отметкой о получении на экземпляре заявителя;
  • если заявление отказываются принимать, его следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, в Департамент жилищного хозяйства, документы об отправке письма (чеки, уведомление о прочтении) остаются у отправителя.

Спорные и конфликтные ситуации не редкость, когда вопрос касается замены стояков. Возникают они между соседями, верхних или нижних этажей.

Если ситуация произошла, не стоит ругаться, необходимо просто и спокойно объяснить соседям, что в случае авариной ситуации, все денежные затраты на восстановительные работы, будут возложены на них. Те соседи, которые заинтересованы в проведении работ по замене или ремонту стояка, должны обратиться с заявлением в УК.

Замена стояка производится в случае, если получен положительный ответ на заявление от руководителя УК. Если ответ будет отрицательным, необходимо требовать проведения осмотра стояка, с условием об обязательном составлении актов технического состояния оборудования.

При повторном отказе требуется составить акт, в котором будут зафиксированы причина отказа. Данная бумага с отказом потребуется в случае порыва трубы и порчи имущества соседей.

Акт защитит собственника, так как все претензии и судебные иски будут предъявлены не ему, а УК, давшей отказ.

Таким образом, замена стояков водоснабжения в многоквартирном доме относится к интересам не только управляющих компаний, но и всех владельцев жилых квартир, включая юридических лиц, чьи конторы располагаются на первых этажах дома.

Любые нарушения установленных правил и требований, должны решаться мирным путем и только в исключительных случаях в порядке судебного делопроизводства.

На видео об ответственности за замену стояков

За чей счет проводится замена стояков водоснабжения в многоквартирном доме?

Многие жители квартир и домов рано или поздно принимают решение заменить старые канализационные трубы пластиковыми изделиям современного образца.

Кому принадлежит канализационный стояк

Для понимания того, кто должен заниматься ремонтом, следует обозначить, кому он принадлежит. Сделать это поможет действующее законодательство РФ. В кодексе сказано, что трубы водоснабжения, водоотведения (канализации) относятся к долевому общедомовому имуществусогласно статье 36 ЖК РФ.

При этом в документе также описывается ремонт, капитальный и текущий, при котором для всех труб, находящихся в доме, может применяться:

  • смена вышедших из строя;
  • установка новых;
  • восстановление работоспособности имеющихся в наличии.

Таким образом, все трубы считаются собственностью жильцов многоквартирного дома. То есть канализационный стояк – это общедомовое имущество.

Источник: http://zen.yandex.ru/media/urist/zamena-kanalizacionnogo-stoiaka-v-kvartire-za-chei-schet-5a784dabc89010078cab3b58

В каких случаях необходима замена стояка

Канализационные коммуникации необходимо менять каждые 25-30 лет

Как правило, многоквартирные дома оборудованы чугунными стояками и трубами водоснабжения. Им обычно более 50-60 лет. За это время металл приходит в негодное состояние. На трубах появляются свищи, возможны подтекания. Службы ЖКХ обязаны поменять стояки в таких ситуациях:

  • аварийное состояние коллектора;
  • высокие нагрузки на стену ввиду утяжеленного коррозией металла;
  • давление на пластиковые трубы, установленные внизу на первых этажах или вверху у соседа.

Желательно менять канализационный стояк сразу всеми этажами. Так коммуникация получится цельной из одного материала.

Источник: http://ujut-v-dome.ru/kto-dolzhen-menyat-stoyak-kanalizacii-v-kvartire/

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Источник: http://journal.tinkoff.ru/life/slesar-vanya/

Кто должен менять стояки в многоквартирном доме?

Ошибочно полагать, что если общие водопроводные стояки находятся в эксплуатации жильцов квартир многоквартирного дома, то и ответственность за их замену полностью возлагается на них. Незнание нормативной базы Жилищного Кодекса приводит к лишним денежным растратам из карманов собственников.

Внимание

Постановление Российской Федерации №354 ст.149 (от 6.05.2011) и ст.161 Жилищного Кодекса РФ гласят о том, что ремонт, а также полная замена стояков в многоквартирном доме находятся под ответственностью Управляющей Компании, закрепленной за конкретным домом.

Каждый месяц каждый владелец квартиры получает квитанцию на оплату коммунальных услуг, в которой обозначена графа «техническое обслуживание и ремонт». За те средства, которые поступают от жильцов от оплаты квитанций, в частности за обслуживание и ремонт, и должны проводиться все профилактические и ремонтные работы.

Следовательно, в случае прорыва труб или иной порчи стояка ЖЭК обязан проводить ремонтные работы, без взимания платы с жильцов (обратное действие является незаконным).

Источник: http://uslugi-gkh.ru/vodosnabzhenie-i-vodootvedenie/zamena-stoyakov-v-mkd/

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

По закону жильцы обязаны предоставлять доступ к общим коммуникациям соответствующим службам. И в случае замены стояков, если они зашиты, всегда страдает отделка. Так что лучше не зашивать, а ставить съемные экраны. В Вашем случае можно либо своими силами задекорировать дырку, либо идти в УК, долго ругаться, писать письма с требованиями, жаловаться. Но, скорее всего, в итоге Вы вернетесь к первому варианту, когда лучше самой все заделать.

Могу ли я не пускать УК в квартиру для работы с трубами?

Как поменять стояк с холодной водой, если сосед против?

Источник: http://domofond.ru/statya/dolzhna_li_ya_razbirat_stenu_dlya_dostupa_k_stoyaku_otopleniya/100278

Чем чреваты порывы труб

Беспечное отношение к внутренним системам инженерных коммуникаций обычно приводит к материальным потерям и моральным убыткам. Как может навредить порыв стояков в многоквартирном доме:

  • время прорыва трубы отопления или водовода наступает неожиданно, при этом сильно страдает мебель, предметы обихода. Иногда потери безвозвратные;
  • затопление нижерасположенных соседей может привести к судебным разбирательствам, которые могут обернуться не в Вашу пользу. Так как следить за состоянием коммуникаций в квартире должен жилец и своевременно оповещать о неполадках УК;
  • незапланированные аварийные работы всегда делаются наспех без должного внимания и соблюдения уровня качества. Поэтому такой ремонт может быть недолговечен и рискует обернуться еще одной аварией;
  • канализационные трубы, как правило, не прорывают в сильной мере. Но образовавшаяся от времени трещина или скол наполнят помещение квартиры неприятными запахами и канализационными газами, вредными для здоровья.

Несмотря на технические неудобства при выполнении любого ремонта лучше все же предотвратить аварию, чем потом ее устранять.

Источник: http://zhilishhnyj-vopros.ru/zhkx/vodosnabzhenie/zamena-stoyakov-v-mnogokvartirnom-dome/

Нормы замены

Согласно нормам замены стояков в многоквартирном доме их замену необходимо проводить в двух случаях:

  1. Окончание эксплуатационного срока действия металлоконструкции.
  2. Полный ремонт санузла квартиры.

Жизненные условия предусматривают 2 режима замены труб:

  • плановый – когда подошел срок замены;
  • аварийный – когда произошло нарушение целостности трубы и образовалась течь.

ВАЖНО

Гарантийный срок эксплуатации труб многоквартирных домов составляет не менее 25 лет. Даже если по истечении этого срока конструкция является целостной без протечек, стояк все равно необходимо заменить.

Все чаще проводится замена чугунных труб на полипропиленовые. Это обусловлено рядом преимуществ материала:

  • экономичность;
  • легкость;
  • прочность;
  • безопасность для экологии;
  • устойчивость к деформации от теплового воздействия;
  • устойчивость к коррозии и другим воздействиям;
  • скользящая структура внутренних стенок, которая препятствует образованию налета;
  • долгий эксплуатационный срок: от 50 до 100 лет.

Источник: http://uslugi-gkh.ru/vodosnabzhenie-i-vodootvedenie/zamena-stoyakov-v-mkd/

Поскольку размер ежемесячных взносов, которые обязаны платить все собственники помещений в многоквартирном доме, определен, то дополнительно никаких средств за капитальный ремонт и замену стояков платить не нужно. Еще раз напомним, что к собственникам относятся:

  • владельцы квартир на правах собственности, приватизации;
  • муниципальные органы относительно государственных жилых помещений.

Все они обязаны платить по нормативу, установленному за 1 квадратный метр жилой площади, занимаемой конкретной квартирой. Тариф умножается на площадь и выводится сумма ежемесячного платежа. По сути, все хозяева помещений уже заплатили и продолжают платить за все работы, которые запланированы по дому, в том числе за замену стояков.

Важно! Считается незаконным сбор с жильцов дополнительных средств, которые может потребовать управляющая компания.

Если ситуация имеет место, следует обращаться в жилищную инспекцию, в структуру по защите прав потребителей и в судебные органы для проведения расследования и разбирательств. Такая управляющая компания будет признана виновной, за что понесет административное наказание.

Как написать жалобу на управляющую компанию в Жилищную инспекцию?

Каждый владелец квартир в многоквартирном доме должен понимать, что стояки – общедомовое имущество и заменить его в рамках своей квартиры по собственной инициативе невозможно. Если же кто-либо отважится внести конструктивные изменения, результатом которых может повлечь ремонт стояков за свой счет.

Помимо планируемых работ по замене стояка, может произойти ситуация, которая потребует произвести их вне плана. Это аварийные случаи из-за значительных повреждений вследствие коррозии или гниения.

Источник: http://nedexpert.ru/kvartira/zhkh/zamena-stojakov-v-mnogokvartirnom-dome/

Кто должен ремонтировать стояк канализации?

Этот процесс достаточно долгий и требует много терпения и крепких нервов.

  • Закупить необходимые материалы и оплатить работу сантехника из «своего кармана». Этот способ более затратный, но в то же время более быстрый и простой.
  • Ремонт стояков в многоквартирном доме Необходимые инструменты и материалы Материалы Для того чтобы определиться с тем каким материалы вам понадобятся для ремонта стояков, лучше обратиться за консультацией в управляющую компанию, к которой относится ваш дом. Не стоит выбирать материал самостоятельно, так как это может привести не только к лишним тратам ваших финансов, но и к возникновению неисправностей в ремонтируемой системе.

Источник: http://zonapravosudia.ru/zhk/sroki-zameny-stoyakov-v-mnogokvartirnom-dome.html

Как заполнить заявку

Если в квартире произошло затопление по причине прорыва, протечки или какого-либо иного дефекта канализационной трубы, следует написать заявление на замену стояка в ЖЭК или управляющую компанию о замене стояка. А если случай экстренный, то и в аварийную службу.

На основании указанной в заявке информации и данных, собранных в ходе осмотра всеми заинтересованными лицами, а именно членами УК, жильцами и представителями аварийной службы, составляется соответствующий акт.

ВНИМАНИЕ! Это очень важный документ, так как он позволяет установить причину и виновника случившегося, а значит, и определить, кто должен заниматься ремонтом и заменой.

Например, если в поле причины указано, что прорыв произошел из-за прогнившей трубы, то виноваты коммунальные службы, которые обязаны следить за состоянием технического оборудования, в том числе трубопроводов.

Образец заявления в ЖЭК должен содержать следующую информацию:

  • наименование организации, данные ее руководителя и самого заявителя;
  • сведения о квартире: адрес, номер дома, этаж;
  • требование заменить канализационный стояк в квартире;
  • указание причин возникшей необходимости: протечка, износ, прорыв;
  • сведения о регулярной оплате за содержание и ремонт.

Необходимо отметить о необходимости проведения работ в ближайшее время, а также указать, что при отказе будет направлена жалоба в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию. К заявлению приложить акт проверки и копии оплаченных квитанцией.

В случае если жильцы произвели самовольную замену труб, оборудования, в ходе чего нанесены механические повреждения стояку, тогда ответственность ложится на собственника квартиры. Образец заявления на замену стояка, а также акта протечки находится в УК или ЖЭКе, также образцы документов можно найти в интернете или написать в свободной форме.

Источник: http://zen.yandex.ru/media/urist/zamena-kanalizacionnogo-stoiaka-v-kvartire-za-chei-schet-5a784dabc89010078cab3b58

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Узнайте, как можно повлиять на коммунальщиков, если:

  1. В квартире жарко, как в аду.
  2. Суммы в квитанциях подозрительно высокие.
  3. По вине УК пострадало чье-то имущество.

Источник: http://journal.tinkoff.ru/life/slesar-vanya/

В случае, если замена аварийного стояка произведена некачественно, владелец квартиры вправе подать жалобу на ответственную за это дело организацию. Жалоба в письменном виде подается в Государственную жилищную инспекцию конкретного региона России. В ней указывается имя и адрес собственника, где расположен аварийный водопроводный стояк.

Жалоба состоит из заявления и прошения. В заявление необходимо ссылаться на ст. 161 ЖК РФ «Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» и указать, что ремонтные работы не устранили аварийную ситуацию. В прошении пишется просьба заявителя об обязывании УК исправить неполадки в соответствие с нормами.

Не лишним будет приложить к жалобе фотоматериалы, доказывающие некачественную работу, а также акт, составленный между жильцом и УК.

Источник: http://uslugi-gkh.ru/vodosnabzhenie-i-vodootvedenie/zamena-stoyakov-v-mkd/

Кто должен менять стояки водоснабжения в многоквартирном доме

Разобраться с тем, должна ли управляющая компания менять их бесплатно или жители квартир должны делать это самостоятельно и за свой счёт поможет ряд законодательных актов. Например, постановление Правительства России, которое касается предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах, а также Жилищный кодекс РФ. Квитанции ЖКХ требуют огромных денег, но порой непонятно, за что же именно платят обычные жильцы квартир. Где заканчиваются обязанности управляющей компании?

 

Что такое стояки водоснабжения

Сети водоснабжения делятся на наружные и внутренние. К наружным сетям водоснабжения находятся те её части, которые находятся вне дома. Если подробнее:

  • источник водоснабжения, которым может быть река или озеро, а также водохранилище, пруд и скважина;
  • насосные станции первого и второго подъёма, которые создадут необходимое для подачи воды давление;
  • водопроводные очистные сооружения, позволяющие сделать воду пригодной для потребления;
  • резервуар воды, где она будет храниться, готовая к использованию в любой момент;
  • водопроводная распределительная сеть, которая распределяет воду по городу или отдельному его участку.

Внутренние сети включают те части системы водоснабжения, которые расположены непосредственно в многоквартирном доме:

  • вводы в здание многоэтажки;
  • водомерные узлы;
  • магистрали, стояки, подводки;
  • водоразборная арматура;
  • запорная и регулирующая арматура, позволяющая перекрывать полностью или уменьшать напор подачи воды в систему;
  • при необходимости насосные установки.

Стояки водоснабжения вертикальной трубой объединяют квартиры разных этажей. От них отходят трубы, называющиеся патрубком. Они являются своеобразным мостиком, соединяющим стояки и лежаки, подающие воду в сантехнические приборы. Из всего перечисленного только лежаки относятся к собственности владельцев квартир. Стояки и парубки являются общедомовой собственностью.

Эти трубы водоснабжения выполняются из различных материалов: сталь, медь, металлопластик, полипропилен. В старых домах часто стоят изделия из оцинкованной стали и чугуна. Такие материалы очень сильно ржавеют, а также имеют внутренние загрязнения.

 

Особенности замены стояков

Замена общедомового оборудования системы водоснабжения начинается с удаления старых труб, затем происходит установка новых, а заканчивается это подключением к лежакам в каждой квартире.

Срок службы данного оборудования около 25-ти лет. Даже если после четверти века использования система водоснабжения в хорошем и рабочем состоянии, их необходимо заменить, потому что с этого момента повышается вероятность аварийной ситуации. Прорыва можно ждать в любую секунду, и не удивительно, ведь срок годности уже истёк.

Стоит учитывать, что полипропиленовые трубы служат 50-100 лет, и их следует менять реже. Они прочные, а их гладкие внутренние стенки препятствуют образованию налёта. Также нужно понимать, что оборудование горячего водоснабжения служат меньше из-за воздействий высокой температуры, тогда как оборудование холодного водоснабжения могут служить дольше. Хорошие полипропиленовые трубы более устойчивы к воздействию горячей воды.

Кроме случаев, когда срок службы подошёл к концу, оснащение необходимо менять в случае аварийных ситуаций, когда труба стала протекать. Часто меняют систему водоснабжения, когда жители квартир решили провести полный ремонт санузла.

Существуют нормативы расположения труб водопровода. Так, данное оснащение должно находиться в пяти сантиметрах от стены, а между стояками горячего и холодного водоснабжения должно быть не меньше восьми сантиметров. Также трубы должны крепиться к стене. Пластиковые – каждый метр. Стальные трубы должны дополнительно фиксироваться только если высота комнат больше 3-х метров, а если нет, то межэтажные перекрытия достаточно хорошо удерживают конструкцию.

При замене оборудования вода перекрывается у всех соседей разом на время проведения работ. После замены места стыков труб должны проверяться на отсутствие протечек. Если результат такой проверки неудовлетворителен, то замена конструкции может задержаться.

Несоблюдение правил установки оборудования – это нарушение прав потребителей услуг по обеспечению коммунальными услугами. В случае нарушений можно обратиться в суд.

 

Обязанности управляющей компании

Жители квартир заключают договор с управляющей компанией на определённый срок, в течение которого управляющая организация за плату должна выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, а также по необходимому обеспечению и ремонту общего имущества. В сообразности с Постановлением Правительства РФ, к общему имуществу дома относятся:

  • лесенки, лифтовые шкафа и шахты, иные шахты;
  • коридоры или парадные;
  • мансарды, технические этажи и другое;
  • кровли;
  • ограждающие несущие конструкции;
  • земля, на которой расположен дом;
  • внутридомовые инженерные системы, к которым относятся системы ХВС и ГВС водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения.

Как уже говорилось выше, стояки относятся к внутридомовой системе водоснабжения, поэтому по договору их замену осуществляет управляющая компания по заказу собственников квартир. Делается это не бесплатно, а за счёт средств жильцов квартир. Это не значит, что каждый раз, когда необходимо менять стояки, нужно платить управляющей компании. Замена оборудования в многоквартирном доме делается за счёт коммунальных платежей ЖКХ, которые собственники исправно платят каждый месяц.

 

Когда УК не выполняет свои обязанности

Если управляющая компания отказывается менять стояки без дополнительных доплат со стороны собственников квартир, она нарушает закон. За подобные действия её можно привлечь к административной ответственности.

Также к уголовной ответственности можно привлечь управляющую компанию, если она перекрыла средства жизнеобеспечения: электричество, газ, тепло, водопровод. В этом случае могут быть применены различные меры наказания, как штрафы, так и лишение свободы.

Другие нарушения управляющих компаний, такие как отсутствие ремонта дома, нарушение нормального обеспечения жильцов коммунальными услугами, несоблюдение нормативов СанПиН при предоставлении услуг, нарушения при работе с документацией, караются административной ответственностью.

 

Вместо заключение

Управляющая компания должна менять стояки за счёт коммунальных платежей, которые собственники квартир платят по квитанциям ЖКХ каждый месяц. При бездействии управляющей компании собственники квартир могут обратиться в суд, который привлечёт управляющую компанию к административной ответственности.

Управляющая компания также оказывает услуги жильцам квартир, так что все сделанное или не сделанное ей регулируется также законом о правах потребителей.

 

ВИДЕО:

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

кто должен платить по закону

Многочисленные застройки нового жилья хорошо влияют на статистические данные о сроках эксплуатации жилых домов, немного «омолаживая» их. Но все же удельный вес домов со сроком службы более 40 лет составляет свыше 60%.

Пройти капитальный ремонт успели не все жилые постройки и замена стояков в этих многоквартирных домах не проводилась.

О сроках службы инженерных коммуникаций

Системы обеспечения комфорта в жилых домах это, прежде всего водоснабжение, водоотведение и отопление. Поломка на любой из коммуникаций вызывает негативное восприятие. Особенно, если это произошло на центральной трубе у Вас в квартире, и Вы не знаете что делать.

Для сведения к минимуму таких ситуаций важно знать, что инженерные коммуникации имеют следующие нормативные сроки службы:

  1. Трубопроводы отопительной системы – 30 лет.
  2. Система холодного водоснабжения – 15 лет черные трубы, 30 лет – оцинкованные.
  3. Система гвс – 15 лет.
  4. Канализационная система рассчитана на 40 лет работы.

И если все коммуникации практически отработали положенный срок, нужно не дожидаясь аварий начинать ремонтные работы.

Чем чреваты порывы труб

Беспечное отношение к внутренним системам инженерных коммуникаций обычно приводит к материальным потерям и моральным убыткам. Как может навредить порыв стояков в многоквартирном доме:

  • время прорыва трубы отопления или водовода наступает неожиданно, при этом сильно страдает мебель, предметы обихода. Иногда потери безвозвратные;
  • затопление нижерасположенных соседей может привести к судебным разбирательствам, которые могут обернуться не в Вашу пользу. Так как следить за состоянием коммуникаций в квартире должен жилец и своевременно оповещать о неполадках УК;
  • незапланированные аварийные работы всегда делаются наспех без должного внимания и соблюдения уровня качества. Поэтому такой ремонт может быть недолговечен и рискует обернуться еще одной аварией;
  • канализационные трубы, как правило, не прорывают в сильной мере. Но образовавшаяся от времени трещина или скол наполнят помещение квартиры неприятными запахами и канализационными газами, вредными для здоровья.

Несмотря на технические неудобства при выполнении любого ремонта лучше все же предотвратить аварию, чем потом ее устранять.

Кто должен менять стояки в многоквартирном доме

Жилой дом, обслуживаемый УК или ДЭЗ, одинаково в своей работе придерживается статьям [1]Жилищного Кодекса РФ и [2]Правилам предоставления услуг ЖКХ. Законом закреплено понятие – балансовая принадлежность и точка разграничения. Которые означают, что сети холодного и горячего водоснабжения обслуживаются коммунальными организациями до квартирного вентиля. А в системе отопления точкой разграничения является подводящая труба к радиатору.

Следовательно, стояки этих коммуникаций находятся на балансе и обслуживаются за счет коммунальщиков (ЖКХ). Исключением может быть положение в доме со статусом ТСЖ. Для замены стояков за счет общего фонда ТСЖ это должно быть прописано в уставе этой организации. В противном случае все ремонтные работы выполняются в складчину.

Важно знать, что государственное и приватизированное жилье находится в одинаково защищено законом. Отказ УК в замене стояка в приватизированной квартире является нарушением, подлежащее обжалованию.

Действия жильцов при возникшей необходимости в замене стояка

Проведя ревизию инженерных коммуникаций, Вы обнаружили, что трубы отопления или водоснабжения прослужили больше отведенного срока, имеют следы ржавчины или даже потеков. Действовать нужно следующим образом:

  1. Стояки лучше менять с выведением их через межэтажные перекрытия, так как трубы находящиеся в этом пространстве подвержены коррозии еще больше, чем на видимых местах. Для этого необходимо обратиться к соседям выше и нижерасположенных квартир с предложением допуска в их квартиру для выполнения работ. Сознательные граждане идут навстречу, а для других людей можно найти веский аргумент. Лучше упирать на материальную сторону вопроса.
  2. Обратиться в эксплуатирующую организацию с заявлением о необходимости проведения работ по замене стояка. При этом указать причину, можно приложить фотоматериал для наглядности ситуации. Заявление пишется в свободной форме в двух экземплярах. На Вашем экземпляре ставиться отметка о получении с указанием даты получения и фамилии ответственного сотрудника.
  3. Для обследования фактов, изложенных в заявлении, будет направлена комиссия. С ними Вы можете обговорить время выполнения ремонта.

Направив документальное заявление, при наличии фото доказательства, Вы полностью снимаете с себя ответственность, переложив ее на коммунальщиков за последующие после жалобы события. Расходы, связанные с возмещением причиненных впоследствии убытков ложиться на них.

Выполнить ремонт можно самостоятельно, но сантехническая работа требует определенного мастерства. Выполнение ее дилетантами приводит к материальным затратам на возмещение различных потерь, сопровождаемых любой некачественный ремонт.

Источники

Стояки в многоквартирном доме: кто должен менять?

Современный человек привык к комфорту. Значительно облегчает и делает жизнь удобнее целый комплекс коммуникаций – отопление, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение.

Всё это привычно для жителей многоэтажных домов и поэтому воспринимается, как должное.

Однако, рано или поздно все эти коммуникации потребуют ремонта или замены. Внутренняя разводка труб, как правило, не вызывает особенных проблем, тогда как с заменой стояков дело обстоит сложнее.

Кто отвечает за стояки?

Вопрос, кто в ответе за замену стояков и кто должен следить за ними, волнует многих. Теоретически, все очень просто и давно урегулировано законодательными актами.

В первую очередь, нужно понять, в чьей собственности находятся стояки различных коммуникаций. В соответствии с законодательными актами, а точнее Жилищным Кодексом Российской Федерации (статья 153), такие трубы и смонтированные на них вентили, представляют собой общее имущество многоквартирного дома.

Теоретически, стояки принадлежат всем собственникам жилья одновременно.

Может возникнуть впечатление, что менять стояки отопления должны непосредственно собственники жилья. Иными словами, при необходимости, квартиросъемщики собирают необходимую сумму денежных средств и заключают договор со специализированной организацией. После этого подрядчик выполняет замену.

Такая схема решения проблемы неверна. Однако, зачастую ответственные организации пользуются недостаточной юридической грамотностью владельцев квартир в многоквартирном доме. В результате, у собственников не остается другого выхода, кроме как менять стояки самостоятельно.

На самом деле, нормативы подразумевают другой выход из ситуации. В многоквартирном доме, как правило, имеется управляющая жилищная компания. Эта организация ежемесячно взимает с жильцов плату по статье «Техническое обслуживание и ремонт», в счет которой и должны производиться все работы по обслуживанию коммуникационных стояков.

Собственники же несут ответственность только за состояние подводки внутри своей квартиры, равно как и за все последствия ненадлежащего ее обслуживания. Именно они должны менять все коммуникационное оборудование внутри помещения.

То есть, если собственник «затопил» своих соседей из-за неисправностей подводки, находящейся в его собственности, то и отвечать за последствия будет он сам. Если же выяснится, что причиной этого неприятного происшествия стало ненадлежащее состояние стояка, то ответственность полностью ложится на ТСЖ или другую управляющую организацию.

Здесь нужно учитывать один нюанс – не все трубы, которые находятся в квартире, являются собственностью ее владельца. Зона ответственности хозяина квартиры начинается после первого расположенного на стояке вентиля.

Нормативы, регламентирующие сроки, когда следует менять коммуникационные стояки, а также определяющие, в каких случаях может потребоваться текущий ремонт, конечно есть. Однако, управляющие компании не спешат им следовать.

Исторически в нашей стране сложилось так, что на вопрос обслуживания коммуникаций обращают внимание только тогда, когда ситуация уже стала аварийной.

Необходимо знать, что управляющая компания, принимая на себя управление многоквартирным домом, принимает и ряд установленных законом обязательств. В их числе указана и постоянная готовность инженерных коммуникаций, относящихся к категории общего имущества, к бесперебойному обеспечению проживающих в доме граждан коммунальными услугами.

Именно эта компания обязана своевременно менять стояки. При этом, управляющая организация не имеет права ссылаться на задолженности жильцов по оплате содержания и ремонта общего имущества.

В случае отказа организации от исполнения своих обязательств, на нее можно подать в суд, который должен рассмотреть иск. При этом, чаще всего, вопрос решается в пользу жильцов.

Замена коммуникационных стояков – нюансы и особенности

Производство работ по замене стояков состоит из нескольких основных этапов.

  1. Стояк требуется перекрыть. Если речь идет о канализации, то дополнительно требуется перекрывать и подачу воды. Если же производится замена труб отопления или водоснабжения, то после перекрытия необходимо слить воду из системы.
  2. Разборка старого стояка. Этим должны заниматься слесари (возможно из управляющей организации), так как эта процедура может быть трудоемкой и требовать специальных знаний и навыков.
  3. Монтаж нового стояка.
  4. Возобновляется подача теплоносителя либо воды, стояк проверяется на наличие либо отсутствие протечек.

Так как протечки, чаще всего, возникают в местах расположения межэтажных перекрытий, то оптимальным решением будет заменить стояк во всем доме.

Для каждой разновидности коммуникаций при замене существует ряд нюансов, которые следует учитывать:

  • отопление: отключать подачу теплоносителя без ведома управляющей организации нельзя, также запрещено изменять диаметр труб стояка в сторону уменьшения;
  • горячее водоснабжение: в этом случае, больше подойдут трубы не из простого пластика, а из армированного.

Все это лишний раз подтверждает, что работы по замене стояков должен производить только профессионал. При этом желательно, чтобы этим занимались сантехники из управляющей компании или ТСЖ. В этом случае есть гарантия, что все необходимые работы будут проведены должным образом без нарушения технологических требований.

Таким образом, за замену общих труб в коммуникации отвечает управляющая компания. Жильцы не обязаны самостоятельно производить их ремонт. Не стоит забывать, что каждый собственник квартир в многоквартирном доме должен ежемесячно оплачивать ремонт этих коммуникаций. Поэтому они имеют право требовать от УК поддержания их в надлежащем состоянии.

 

Вопросы по ЖКХ — Кто должен менять стояки в квартире?

Мария Алексеевна!
Я могу Вам перечислить много норм и правил и выдержек из них, на основании которых Вы должны требовать замены труб и батарей отопления за счет тех денег, которые Вы и другие жители дома ежемесячно платили и платите за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, к которому относится и система отопления. Но реальным мне представляется такой путь:

— напишите письмо в управляющую компанию (УК) с требованием заменить трубы и батареи отопления, ссылаясь на то, что они проработали 40 лет , а документом МДС 13-3.2000 «Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности (утв. приказом Госстроя России от 30.12.1999 г. № 170) установлено:

«Приложение 2

МИНИМАЛЬНАЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
(извлечение из ВСН 58-88 (р))

Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) стояков отопления составляет 15 лет, а чугунных радиаторов отопления – 30 лет.»

Если УК откажет, делайте замену за счет своих денег, но заключайте для этого договор со специализированной строительно-монтажной организацией, с оплатой по чекам-квитанциям всех затрат, с оформлением акта выполненных работ. Чеки-квитанции собирайте-храните.
После окончания замены пишите письмо в УК с требованием компенсировать Вам все затраты на основании пункта 12 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв.Пост. Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 г.):

«… 12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, …или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом».
Но получить свои денежки с УК Вы сможете, вероятно, только через суд, но это дело долгое, муторное и никакой гарантии на решение суда в Вашу пользу никто дать не сможет.
Удачи Вам!

Чья собственность стояки отопления в многоквартирном доме

Статья акутальна на: Октябрь 2021 г.

Каждому жителю многоквартирного дома рано или поздно придется пережить ситуацию либо с ремонтом, либо с заменой старых труб стояка на новые. У всех материалов есть конечный срок эксплуатации, поэтому вопрос обновления коммуникаций когда-нибудь станет неизбежным. Прежде чем производить замену стояков отопления в квартире, нужно выяснить, кто несет ответственность за их состояние и оплачивает работу: жильцы или управляющая организация.

Содержание статьи

Чей в доме стояк

Существует несколько нормативных признаков общего имущества МКД:

  • принадлежит всем собственникам квартир на праве общедолевой собственности;
  • находится в МКД внутри или за пределами помещений или вне данного МКД;
  • предназначается для обслуживания более чем одного помещения в МКД.

Стояк проходит через несколько квартир в подъезде; следовательно, он не может считаться личным имуществом какого-то одного собственника. Дополнительное подтверждение: в случае аварии прекратить подачу теплового ресурса только в отдельно взятую квартиру невозможно – отключают полностью весь стояк. Итак, выяснили: стояки – это часть общего имущества.

Кто отвечает за ремонт и замену общедомового имущества

Теперь разберемся в том, кто отвечает за стояки в многоквартирном доме. Вновь обратимся к Жилищному кодексу. В нем говорится, что управляющая компания (УК) несет ответственность за обеспечение качественного содержания общего имущества. Отсюда следует вывод: согласно законодательству, замена стояков в многоквартирном доме, так же как и их ремонт, – это прямая обязанность управляющей компании. А кто должен менять батареи в приватизированной квартире, читайте тут.

При этом УК должна исполнять свои функции таким образом, чтобы состояние общедомового имущества в любой момент времени обеспечивало бесперебойное предоставление качественных коммунальных услуг. Старая, проржавевшая труба стояка – это показатель явно низкого уровня работы по содержанию общего имущества. Что входит в обязанности управляющей компании, узнавайте в статье https://realtyinfo.online/6180-osnovnye-obyazannosti-polnomochiya-uk-soglasno-zakonodatelstvu.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

Кто оплачивает работу

За любую работу нужно платить; с этим никто не спорит. Вопрос в том, кто несет расходы: жильцы, которые проживают в квартире с проблемным стояком, управляющая компания, или все собственники помещений этого дома должны платить солидарно. Эта непростая тема вызывает постоянные споры и имеет различные толкования.

Убедившись, что стояки – часть общего имущества, подпадающего под ответственность управляющей компании по статье расходов за содержание и ремонт жилого помещения, осталось поставить точку в вопросе о том, кто оплачивает замену стояков в квартире, и на каких основаниях.

Поскольку за общее имущество платят все собственники жилья, еще раз акцентируем внимание на том, кто должен менять стояки в приватизированной квартире, и кто оплачивает замену стояков: меняет – управляющая компания, оплачивают – все жильцы, ежемесячно перечисляя ей за это деньги.

Как защитить свои права

В плановом порядке, замена стояков отопления в квартире выполняется в весенне-летний период, но аварийные ситуации могут возникать в любое время года. Поэтому, не мешкая, вызывайте аварийную бригаду, а потом отнесите заявление в ЖЭУ о замене стояка. Кстати, в нем вы можете напомнить, что для выполнения аварийных работ (которые нередки в коммунальном хозяйстве), УК должна предусматривать специальный резерв средств по статье затрат на содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Если затопило квартиру по вине управляющей компании, то при благоприятном развитии событий вам или возместят стоимость испорченного имущества, или предложат сделать ремонт повреждений. Если УК отрицает свою вину, можно обратиться к экспертной организации, которая проведет оценку объекта повреждений.

В досудебном порядке можно обратиться в надзорные органы; Госжилинспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор. Отправьте туда свое письменное обращение; лучше – коллективное, с подписями ваших соседей.

Для того чтобы эффективно отстаивать свои интересы в случае их нарушения управляющей компанией, нужно знать о своих правах и проявлять активность. А в сложных ситуациях вам всегда придут на помощь грамотные юристы.

Чья Собственность Стояк Отопления В Квартире

Стояки системы отопления относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов

Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.

Стояки отопления в многоквартирном доме чья собственность

Для того, чтобы определить, в чьей собственности находятся канализационные стояки, необходимо заглянуть в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Пункт 5 говорит о том, что элементы систем холодного и горячего водоснабжения входят в состав общего домового имущества. Также к этим элементам относятся и канализационные стояки, и ответвления от стояков, идущие до первого отключающего устройства, и запорно-регулировочная трубопроводная арматура.

  • фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
  • помещения, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
  • инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
  • земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Обязанности по замене стояков в приватизированной квартире

Новоиспеченный владелец квартиры порой даже не подозревает сколько проблем ему теперь придется решать. И одна из них, кому теперь принадлежат обязанности по замене стояков в приватизированной квартире? Ведь вместе с жилой площадью в собственность переходят и коммуникации, в том числе и общедомовые.

Но сами владельцы могут ремонтировать только то оборудование, которое обслуживает непосредственно их квартиру. Поскольку это их частная собственность. А для ремонта общего имущества передают часть своих обязанностей управляющей компании, которая за них решает все технические проблемы.

Кто и как обслуживает стояк

Интересный вопрос поступил к нам от читателя, купившего недавно квартиру в доме под управлением ЖСК. На всех 3-х стояках квартиры имеются заплатки в виде кусков резины, стянутых хомутиками, а на трубах — следы ржавчины. Вопрос читателя следующий: кто должен осуществлять ремонт (замену) стояков (не полностью, а только изношенной части)?

Для того, чтобы произвести ремонт за счет обслуживающей организации, нужно определить состояние имеющихся стояков. Специалисты должны оценить техническое состояние стояков и составить акт осмотра. По итогам экспертизы поднимается вопрос о срочной/несрочной замене стояков в квартире. Мы не раз касались вопросов, связанных с ремонтом труб в доме и рассказывали о том, как добиться их замены, поэтому рекомендуем поискать информацию на сайте.

Ответственные лица за ремонт и замену стояков отопления в квартире МКД

Каждому жителю многоквартирного дома рано или поздно придется пережить ситуацию либо с ремонтом, либо с заменой старых труб стояка на новые. У всех материалов есть конечный срок эксплуатации, поэтому вопрос обновления коммуникаций когда-нибудь станет неизбежным. Прежде чем производить замену стояков отопления в квартире, нужно выяснить, кто несет ответственность за их состояние и оплачивает работу: жильцы или управляющая организация.

Убедившись, что стояки – часть общего имущества, подпадающего под ответственность управляющей компании по статье расходов за содержание и ремонт жилого помещения, осталось поставить точку в вопросе о том, кто оплачивает замену стояков в квартире, и на каких основаниях.

Стояки отопления в многоквартирном доме чья собственность

Капремонт осуществляется управляющей организацией. Воплощение работ по ремонту, которые нужны для поддержки в хорошем состоянии стояков водообеспечения, канализации, теплоснабжения – обязанность ЖЭК либо другой компании, с которой был заключён подходящий договор.

Покупая жилую площадь, новый хозяин не всегда думает о тех проблемах, с которыми он может соприкоснуться. Так, в домах многоквартирных старше 30 лет часто появляются проблемы с системами водообеспечения и канализации, трубы и стояки дают течь. Убрать поломку в рамках одной квартиры не выйдет. Покупка новых приборов сантехники может быть полностью бесполезна, так как требуется замена стояков. Кто должен менять стояки в доме на несколько квартир, за чей счёт должны выполняется работы?

Замена стояков в многоквартирном доме — кто должен этим заниматься

В случае каких-либо неполадок в оборудовании, относящемся к общедомовому, владелец приватизированной квартиры обязан вовремя сообщить о нарушениях в управляющую компанию, для скорейшего их устранения. В иной ситуации, из строя может выйти та или иная система жизнеобеспечения, что негативно отразится на всех жильцах многоквартирного дома и доставит множество неприятностей конкретному собственнику. В подобных случаях владельцу неисправного оборудования нередко приходится оплачивать ущерб, нанесенный иным жильцам вследствие собственного халатного отношения к системам жизнеобеспечения.

Фактически собственник приватизированной квартиры заранее оплачивает ремонт и поддержание в должном порядке всех систем жизнеобеспечения в доме, выплачивая установленную сумму, прописанную в ежемесячной квитанции. По этой причине работники не имеют права требовать каких-либо дополнительных средств за замену вышедшего из строя оборудования.

Кто виноват, если сорвало кран на стояке в многоквартирном доме

Здесь и возникает вопрос о том, кому принадлежат трубы, соединяющие каждую квартиру с инженерными коммуникациями. Оказывается, это общее имущество всех собственников. Следовательно, расположенные внутри квартиры трубы являются частной собственностью, а стояки – общие.

Самим владельцам разрешено производить ремонтные работы касаемо оборудования, обслуживающего только их квартиру. Ремонтом общего имущества занимаются управляющие компании. Это безвозмездный договор, предусматривающий ежемесячные платежи, которые жильцы обязаны уплачивать. Взамен предоставляется техническое обслуживание общего хозяйства.

Батарея в квартире: чья собственность и кто должен ее ремонтировать

Прибегая к судебным прениям по «батарейному» вопросу в МКД, важно учитывать, что судебный орган при вынесении вердикта будет ориентироваться именно на ранее упомянутый вентиль радиатора. Поэтому, если конкретно вы находитесь в невыигрышной позиции, судиться не просто бессмысленно, а по-настоящему глупо.

Таким образом, можно констатировать: любой радиатор отопления, отделенный от общедомового стояка каким-либо вентилем, становится собственностью владельца квартиры и ответственность за его состояние/своевременный ремонт лежит именно на собственнике. В остальных случаях батарея будет являться общедомовой собственностью и, соответственно, следить за ней должны полномочные организации управления МКД.

Чья Собственность Стояк Отопления В Квартире

Для того, чтобы провести ремонт стояков, специалистам обслуживающей организации сначала потребуется обосновать необходимость ремонта и определиться с тем, в какую стоимость им обойдется ремонт. В первую очередь потребуется оценить техническое стояние инженерно – технических коммуникаций, определить степень их износа, составить акт осмотра. Только по результатам экспертизы коммунальщиками будет принято соответствующее решение.

Для того, чтобы определить, в чьей собственности находятся канализационные стояки, необходимо заглянуть в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Пункт 5 говорит о том, что элементы систем холодного и горячего водоснабжения входят в состав общего домового имущества. Также к этим элементам относятся и канализационные стояки, и ответвления от стояков, идущие до первого отключающего устройства, и запорно-регулировочная трубопроводная арматура.

Стояки водоснабжения в многоквартирном доме: кто отвечает и кто должен их проверять и менять

И все-таки, возвращаясь к вопросу в начале статьи, давайте выясним, кто должен менять стояки водоснабжения в многоквартирном доме. Чтобы иметь четкое понимание ситуации, надо обратиться к документам. Главный из них – постановление правительства под номером 491, а также одна из статей Жилищного кодекса. Эти документы устанавливают зону ответственности между собственником и выбранной жителями компанией.

Затем, если вы собираетесь делать врез новых трубы не только в своем помещении – от пола и до потолка, но и в перекрытиях, затрагивая помещения соседей, необходимо получить их согласие. При положительном решении приобретайте трубы нужного диаметра, составляйте схему водоснабжения и приступайте к работе.

Бытовые вопросы в приватизированной квартире: кто должен менять электросчетчик, батареи, стояки и ремонтировать балкон

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Кто должен менять стояки в приватизированной квартире? Большинство споров по поводу ремонта возникает при необходимости замены внутри квартиры батарей центрального отопления и отопительных труб. Как уже отмечалось, всё общедомовое имущество ремонтируется за счёт УК.

Стояки отопления в многоквартирном доме чья собственность

Соседство противоположных интересов порождает множество конфликтов, львиная доля которых относится к управлению и содержанию общего имущества. Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся все элементы, предназначенные для обслуживания более одного помещения. Так, в состав общего имущества входят: фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома; помещения, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; инженерные коммуникации и оборудование электрическое, санитарно-техническое и т. Инженерные коммуникации и оборудование признаются общим имуществом собственников при наличии единственного, но очень важного признака — обслуживание более одного помещения. Стояки, ответвления от них, общедомовые счетчики, запорно-регулировочные краны, канализационные выпуски, заглушки и т. Теперь представим ситуацию.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

Законодательством установлено, что работы, которые планируется провести в многоквартирном доме, должны быть согласованы с собственниками жилых помещений. Это происходит путем проведения собрания и составления решения по результатам собрания. Сами же капитальные работы, к которым относится и замена стояков, не могут быть проведены силами жильцов. Для этого должен составляться договор с организацией, имеющей опыт и лицензирование на проведение подобных мероприятий. Инициатором проведения работ может выступать управляющая компания или региональный оператор проанализировав возраст дома, его общее состояние, состояние внутренних инженерных сетей, подвалов и крыш. Для распределения средств составляется график капитального ремонта домов на несколько лет. В свою очередь, жильцы жилого здания могут выйти с инициативой к управляющей компании, если стояки настолько прохудились, что могут стать причиной многочисленных протечек и создают аварийную обстановку.

За чей счет? . Как защитить свои права В плановом порядке, замена стояков отопления в Хорошим вариантом является замена стояков в многоквартирном доме, когда Канализационный стояк в квартире чья собственность. все это в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Ведь как мы уже выяснили, стояки это общее имущество, а значит. Чьи стояки? Чтобы ответить на вопрос, нужно выяснить, являются ли трубы общим имуществом или это собственность жильцов?.

Кто и как обслуживает стояк?

Стояки отопления в многоквартирном доме чья собственность

Соседство противоположных интересов порождает множество конфликтов, львиная доля которых относится к управлению и содержанию общего имущества. Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относятся все элементы, предназначенные для обслуживания более одного помещения. Так, в состав общего имущества входят: фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома; помещения, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; инженерные коммуникации и оборудование электрическое, санитарно-техническое и т.

Инженерные коммуникации и оборудование признаются общим имуществом собственников при наличии единственного, но очень важного признака — обслуживание более одного помещения.

Стояки, ответвления от них, общедомовые счетчики, запорно-регулировочные краны, канализационные выпуски, заглушки и т. Теперь представим ситуацию. Вы проживаете в многоквартирном доме на последнем этаже. У соседей этажом ниже прорвало стояк холодного водоснабжения — жильцов, проживающих еще ниже, заливает.

В Вашей квартире — никаких проблем, все сухо и исправно. Однако жильцы квартиры, из которой происходит утечка, требуют проведения ремонта общего имущества, а следовательно, и замены сантехнического оборудования в Вашем жилище. Законно ли это? С первого взгляда — да, абсолютно. Ведь как мы уже выяснили, стояки это общее имущество, а значит, согласно действующему законодательству, жильцы несут бремя его содержания соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

При этом не важно, какая форма управления применяется в отношении данного многоквартирного дома управляющая организация, ТСЖ, ЖСК и т. Существует два вида ремонта: текущий и капитальный. Первый — тот, при котором работы выполняется планово с целью замены или восстановления отдельных частей и инженерных систем дома например, замена части проржавевшей трубы в подвале. Второй предполагает замену или восстановления отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом или разрушением, а также при необходимости модернизации.

Капитальный ремонт может быть направлен как на замену одной составляющей инженерной системы, так и нескольких, — поэтому подразделяется на комплексный и выборочный. Замена стояков, как правило, относится к выборочному капитальному ремонту. Текущий ремонт производится за счет управляющих организаций, капитальный же оплачивается из кармана собственников. Поэтому для его проведения необходим созыв общего собрания жильцов, на котором принимается решение о ремонте, определяется его объем и примерная стоимость.

Однако, подходя к рассмотрению данного казуса детальнее, давайте вспомним главный критерий отнесения инженерных сооружений к общему имуществу — они должны обслуживать более одного помещения. Иными словами стояк холодного водоснабжения является общей собственностью, а вот трубы, которые идут от него, находятся в отдельной квартире и обслуживают только ее — нет.

Это уже собственность жильцов данной квартиры. Ремонт или замена труб в квартире производится за счет собственника. Таким образом, требовать замены труб и другого сантехнического оборудования, если они исправны и не относятся к общему имуществу, в Вашей квартире, никто не вправе.

Стояки отопления в многоквартирном доме

Наш сайт расскажет вам о том как сделать отопление дома своими руками. Мы не дадим вам замерзнуть! Стояки отопления в многоквартирном доме Страница посвящена рассмотрению такого вопроса как стояки отопления в многоквартирном доме: какой выбрать для замены, чья это обязанность, срок службы в квартире, а также какой должна быть температура устройства системы. К сожалению, в многоэтажных зданиях старых построек по-прежнему встречаются отопительные системы, монтированные еще во времена сдачи их в эксплуатацию. Жильцы таких домов с каждым новым отопительным сезоном рискуют, что стояк отопления в квартире либо даст течь, либо его полностью прорвет. Как отмечает печальная статистика, такие аварии происходят в основном в разгар отопительного сезона. Самый закономерный вопрос, который в таком случае возникает, стояки отопления в многоквартирном доме — чья собственность, и кто должен их менять?

Срок службы стояков отопления в многоквартирном доме

Особенности подключения к разводке по теме Замена стояка: правовой аспект Водопроводный стояк представляет собой вертикальный участок трубопровода, оснащенный у основания запорным вентилем. Он является общедомовым имуществом. Резьбовые и стальные соединения необходимы для установки оцинкованных стальных труб, как показывает практика, практичнее производить на сварке. Стоит помнить, что при сварке оцинкованной трубы обычными электродами или просто сварочной проволокой, необходимо удалить оцинкованный слой с того места, где будет производиться сварка и нужно сваривать трубы друг с другом внахлёст. Так как эти слои подвержены испарению и после окончания сварки остаются некоторые места для проникновения влаги. После окончания сварки обязательно требуется обработать стыки грунтовкой с антикоррозией. То же самое, стоит помнить и при работе с резьбовыми стыками, ведь они тоже имеют свойство портиться при механическом воздействии и цинковый слой разрушается так же легко. Сроки замены стояков в многоквартирном доме снип Трубы для внутренней канализации и схема устройства антишумового стояка Лучший материал для внутренних канализационных труб — ПВХ. Благодаря своей гладкости трубы ПВХ наименее подвержены засорению твердыми сбросами.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: За чей счет должны обновляться трубы в квартире?

Кто должен менять стояки в многоквартирном доме

На всех 3-х стояках квартиры имеются заплатки в виде кусков резины, стянутых хомутиками, а на трубах — следы ржавчины. Вопрос читателя следующий: кто должен осуществлять ремонт замену стояков не полностью, а только изношенной части? Чьи стояки? Чтобы ответить на вопрос, нужно выяснить, являются ли трубы общим имуществом или это собственность жильцов? Обратимся к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Чьи стояки? Чтобы ответить на вопрос, нужно выяснить, являются ли трубы общим имуществом или это собственность жильцов?. Здравствуйте, в силу пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства. Кто отвечает за стояки в многоквартирном доме. В первую очередь, нужно понять, в чьей собственности находятся стояки различных коммуникаций. Может возникнуть впечатление, что менять стояки отопления должны . За чей счет должны обновляться трубы в квартире? Watch later.

Что делать, чтобы не залить соседей 15 Декабря Здравствуйте, друзья! Давайте поговорим сегодня о делах коммунальных. Представим ситуацию лучше — представить, чем испытать ее в реальности , что в вашей квартире потек стояк холодной или горячей воды.

Что делать, чтобы не залить соседей

Менять электросчетчики в квартире должны сами собственники, а на лестничной площадке — управляющая компания. Ремонт балкона Вопрос ремонта балкона неоднозначен. Ведь он частично принадлежит собственнику помещения — парапет, крыша, козырек, а частично ЖКХ — выступающая плита и несущая стена. Соответственно, что сломалось, то и ремонтируется тем, кому это принадлежит. В обязанности собственника входит: Укреплять парапет. Заменять оконные рамы, разбитые стекла, поврежденные двери. Удалять ржавчину, плесень. Красить фасад и балконные перекрытия особым антикоррозийным составом. Контролировать состояние внешних крепежей.

Замена стояков. Кто должен их менять?

Современный человек привык к комфорту. Значительно облегчает и делает жизнь удобнее целый комплекс коммуникаций — отопление, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение. Всё это привычно для жителей многоэтажных домов и поэтому воспринимается, как должное.

Кто отвечает за состояние труб в квартире Категория: Горячая линия Распечатать Мы живем в приватизированной квартире в многоквартирном доме. Недавно в квартире лопнула труба между стояком и трубой, которая идет на кран, и вода залила соседей этажом ниже. Слесарь из жэка, которого мы вызвали, составил акт о затоплении. Соседи снизу теперь собираются предъявлять нам претензии. В жэке говорят, что если жилье приватизировано, то за все трубы в квартире отвечает хозяин. Но я слышала, что есть закон, в котором указано, что за стояки и трубы до шаровых кранов отвечает жэк.

Кто должен менять канализационный стояк в Украине? В туалете необходима замена стояков горячей и холодной воды в виду вероятного скорого затопления квартиры снизу. Есть конструктивная особенность замены — необходимо новые трубы врезать в квартирах сверху и снизу. Другого технического решения замены нет. Квартира снизу была приобретена физическим лицом путем покупки и в настоящее время в ней расположена аптека разветвленной аптечной сети.

Что такое? Кто обслуживает стояк в квартире? При возникновении различных спорных вопросов с представителями обслуживающих организаций жителям многоквартирных жилых благоустроенных домов очень часто приходится сначала самим вникать в суть вещей, а затем с жилищным кодексом и стопкой другой нормативно-технической документации в руках доказывать упрямым коммунальщикам свою правоту. Например, что такое стояк в квартире? Чей стояк?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Меняем радиаторы отопления в квартире и стояки водоснабжения.

»

Следующая

Раздел имуществаЯвляется ли ипотечная квартира собственностью


Отличная статья 0

За чей счет и кому менять стояки в многоквартирном доме.

Как своими руками производится замена стояков в многоквартирном доме? Мы рассмотрим основные моменты этой довольно сложной работы и проблемы, которые могут возникнуть на разных ее этапах: от сброса стояков до их спуска.

Выбор материала

При строительстве и капитальном ремонте многоквартирных домов стояки.

Насколько оправдан такой выбор материала?

  • Сама установка упрощена во много раз.Выполняется без сварки в кратчайшие сроки.
  • Трубы легко гнуть вручную: можно сделать обход или согнуть на месте.
  • Трубы и фитинги — это просто: подъем необходимых материалов на пятый этаж не отнимет у вас много энергии.

Казалось бы, все говорит в пользу современных материалов. Его там не было.

Внимание: если вы хотите создать минимум проблем в будущем, используйте только и исключительно оцинкованные трубы для воды и газа для крепления стояков и трубопроводов к клапанам.

Почему? Ведь штатный режим работы системы отопления с запасом находится в пределах заявленных для того же полипропилена параметров?

Понимаете, человеческий фактор никто не отменял. Слесарю необходимо забыть закрыть входные защелки при испытаниях теплопровода на плотность — и давление в стояках будет равно не 4-5 атмосфер, а 10-12.

Достаточно быстро открыть задвижки при старте нагрева — и в результате будет гидроудар, при котором возможен кратковременный скачок давления, и вовсе до 15-20 кгс / см2.

А годовой температурный тест? Помните те несколько весенних дней, когда батарейки горячие? Работа в предельном режиме сокращает срок службы пластика, причем очень.

На фото — очень сомнительная реализация замены секции стояка. Размещение пластика в системе централизованного отопления перед запорной арматурой — не лучшая идея.

Итак, выбор сделан. Для замены стояков нам понадобится труба оцинкованная DN20; Также произведем подключение к отопительным приборам.Что потребуется, кроме нескольких метров трубы?

Ответ зависит от того, есть ли в вашем распоряжении сварочные и другие навыки. Учтите: нужно уметь делать герметичные швы и с помощью зеркала.

Кстати, газовая сварка в проблемных условиях несколько проще.

  • Если есть сварка, нужны сварщики — длинная и короткая резьба, к которой будут присоединяться радиаторы и вентили.
    Кроме того, вам потребуются три контргайки на радиатор; три выстрела — один для подводки и джемпера; три клапана DN20.

Клапаны будут в разных положениях либо перекрывать поток воды через перемычку, направляя весь объем воды в нагреватель; или, наоборот, ограничить проходимость АКБ полностью открытой перемычкой.

Полезно: клапаны — только и исключительно современные шаровые. О существовании винтовых клапанов лучше полностью забыть.
В качестве альтернативы на один из узлов можно установить дроссель или термоголовку.

  • При ручной сборке необходимо вооружить плашкой с держателем и турбиной с отрезным кругом над сталью.Все прямые участки труб с резьбой будут выполнены на месте.
    Вдобавок понадобится весь вышеперечисленный набор запчастей; два тройника (чугун или латунь) и две муфты. Нарезать резьбу, конечно, нужно в тисках.

Начало работы

Сброс стояка

Как отсоединить трубу отопления?

В птичниках с бутилированными бутылками стояки соединяются попарно. Вам нужно будет выяснить, какой именно стояк вам интересен.Самый простой способ сделать это — забраться в квартиру на верхнем этаже и посмотреть, где находится джемпер.

Верхний розлив означает, что вам нужно закрыть один вентиль в подвале и на чердаке.

Как найти нужный клапан? Ориентируйтесь на входы — в подвале всегда видны лестницы. После того, как правильный вход найден, несложно рассчитать положение нужной вам задвижки.

Оба клапана перекрываются; затем открываются заглушки или открываются предохранительные выступы.Подождите, пока сойдет вода, чтобы убедиться, что запорный клапан полностью исправен. Сделано.

Если вместо заглушек будут клапана сброса — и сброс, и пуск будет проще.

Важно: отключение стояка в отопительный сезон допустимо только при наличии доступа в верхнюю квартиру. Если он нежилой — пускать отопление путем спуска воздуха просто нельзя.

Демонтаж старого стояка

Самый простой способ отключить отопительные приборы — это разрезать к ним трубопровод у турбины.Затем выдаются контргайки, после чего концы проводов скручиваются с пробки радиатора.

Где вырезать сам стояк?

На выбор места влияют два фактора:

  1. Ваши отношения с соседями снизу и сверху. Нагревательные пролеты имеют смысл меняться через перекрытие: как показывает практика, коррозия быстрее всего разрушает трубу именно внутри бетона.
  2. Удобство дальнейшей работы. Отрежьте трубу в том месте, где можно нарезать на ней резьбу или приварить готовую.Желательно — не слишком близко к полу и стене.

Нарезание резьбы

Сварщик со стажем, думаю, нет необходимости подсказывать порядок действий; но нарезание ниток вручную может быть непривычным для читателя.

Что мне искать?

  • С трубы снимается фаска с помощью напильника или турбины — делается надрез для штампа.
  • Держатель с плашкой надевается на трубу длинной стороной. Это необходимо для того, чтобы фильера входила в трубу строго перпендикулярно ее оси.
  • На подставке обрезаны короткие нитки — не более пяти ниток.
  • Когда плашка подходит к краю трубы, необходимо прижать держатель с максимальным доступным вам усилием.
  • Сам стояк после нарезания первой резьбы должен прилегать к газовой шпонке. Сила прилагается в таком направлении, чтобы компенсировать крутящий момент от матрицы. В противном случае вполне реальна ситуация, когда вы отрываете резьбу от радиатора выше или ниже стояка.

Нюанс: исключение — конвектор, установленный под сварку.Приваренную к конвектору трубу не оторвешь; При нарезании резьбы подступенок не нужен.

На стручках к радиатору нарезаны длинные резьбы (на них необходимо выбить радиаторные пробки и контргайки) и на ходу в перемычке. При резке длина трубки фиксируется в тисках — чтобы уже нарезанная резьба не защемлялась и не деформировалась.

Сборка

Врезные трубы с прорезями по обеим сторонам короткой резьбы проходят через перекрытия, а муфты присоединяются к резьбе на стояке.Намотка — сантехническое белье с краской или силиконовым герметиком; отличный результат и дает полимерная нить (например, Тангит Унилок).

Во втором случае цена обмотки намного выше; но для одноразовой работы вы можете испортить свою упаковку.

Затем на резьбу закручиваются тройники. Расстояние между внутренними резьбами, ориентированными в сторону утеплителя, должно быть ровно 50 сантиметров по их осям: в противном случае необходимо будет монтировать вкладыш в вытяжке.

Помимо того, что контргайки сложно заклеить при скручивании контргайки, наклонная подводка для глаз выглядит просто небрежно.

В тройники клапана ввинчиваются — с резьбой папа-мама или мама-мама с короткими патрубками.

В запорный радиатор клапана ввинчиваются длинные запорные элементы — отводы с короткой резьбой на одном конце и длинной на другом. Их можно сразу же забить на гайку ограничителя (плоской стороной к радиатору) и крышку радиатора.

Мост устанавливается так же, как и любой другой привод: длинная резьба ввинчивается в тройник, контргайка закручена до упора; затем наматывается и вкручивается короткая резьба, совмещенная с резьбой клапана, при этом длинная резьба выворачивается из тройника на короткую длину; затем стопорная гайка затягивается и зажимается.

Радиатор подключается последним. Его навешивают на кронштейны так, чтобы резьбы резьбы под заглушками совпадали с осями протечек.Затем в него вбиваются предварительно намотанные заглушки; после них операция повторяется с контргайками.

Если в вашем распоряжении сварка — можно обойтись минимальным количеством резьбы.

Ходовой стояк

Замена стояка в квартире у нас, в общем, завершена. Оставалась сущая мелочь: испытать собранную конструкцию под давлением и запустить стояк, возобновив циркуляцию в нем.

Начнем с тестов.

На этом этапе желательно иметь помощника, который может сообщить вам об этом по мобильному телефону или, проще говоря, нажав на стояк.

  1. Откройте вентиль на перемычке и заблокируйте оба клапана, ведущие к радиатору. Поэтому мы ограничим количество потоков под давлением во время пробного запуска.
  2. Вкрутите пробки или закройте рельефы в подвале.
  3. Откройте клапан на замененном стояке.

Важно: если на стояках установлены винтовые задвижки, то открывается задвижка, заданная стрелкой по направлению от заливки к квартирам. Инструкция относится к устройству этого типа запорной арматуры: открыв противоположный клапан, вы с большей вероятностью оторвете задвижку от штока.

  1. Как только вода становится шумной в приоткрытом клапане, давление в стояках и розливе можно считать одинаковым. Оба клапана на сдвоенных стояках (при верхнем розливе — в подвале и на чердаке) открываются полностью.
  2. Затем — визуальный осмотр: вернувшись в квартиру, открываем вентиль на трубопроводе (слишком медленно, давая радиатор заполниться водой без гидроудара) и внимательно проверяем все резьбовые соединения на предмет протечек.

Теперь осталось только спустить воздух, возобновив циркуляцию.

Как это сделать?

  1. В домах с бутылями в квартире на верхнем этаже кран Маевского открывается на мосту между стояками. Когда из крана идет вода — не спешите уходить: пузырьки воздуха могут задерживаться в радиаторах и с некоторой задержкой оказаться возле дефлектора.
    Однозначно о возобновленной циркуляции говорит только подогрев стояка.

Воздухозаборник может стоять в перекладине под потолком и в радиаторе.Главное — чтобы над ним не было карманов для воздуха.

  1. Верхнее наполнение не требует от вас никаких действий: воздушная пробка будет вытеснена в расширительный бачок на чердаке.
    Однако, если его объем небольшой — лучше не полениться и приоткрыть форточку в верхней части бака.
Особый случай

Что делать, если по какой-то причине (отсутствие людей на верхнем этаже и т. Д.) Воздух не выдувается?

Не всегда, но в большинстве случаев можно возобновить циркуляцию, обогнав стояк до сброса.Опытные слесари часто делают это заглушками; Однако гораздо проще, удобнее и безопаснее, когда они устанавливаются вместо своих предохранительных клапанов — шарового или винтового клапана.

Алгоритм действия прост: на одном стояке открывается клапан, на втором — предохранительный клапан. В передней части воды забирается большая часть воздуха. Если циркуляция не возобновляется, можно повторить отгонку в стояке в обратном направлении.

Метод всегда оказывается эффективным в том случае, если по качеству.Алюминиевые и биметаллические радиаторы из-за узких внутренних каналов тоже обычно проходят без проблем; но часто задерживается из-за воздушных пробок.

Заключение

Хотите узнать больше о замене стояков? Ждите видео в конце статьи. Видеоуроки часто бывают более информативными, чем наиболее подробное письменное повествование. Удачи в ремонте!

Не все жители РФ живут в новостройках, поэтому проблема износа коммуникаций многим знакома.

Канализационные трубы, повреждение или разрыв которых может привести к затоплению и порче имущества, не являются исключением.

О порядке замены стояка в квартире мы поговорим в этой статье.


Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических вопросов, но каждый случай имеет уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить вашу проблему — обратитесь в форму онлайн-консультанта справа или позвоните по телефону бесплатной консультации:

Какие нормы температуры в квартире в отопительный сезон по СанПин? Узнай об этом из нашей.

общая информация

В старых домах канализационные трубы и трубы в ванных комнатах чугунные — надежный, но не самый прочный материал .

Такие трубы рано или поздно начинают выходить из строя, после чего возникает опасность протечки, раскола трубы, материального ущерба и ответственности.

Во избежание печальных последствий следует заменить стояк и отвод канализации. В такой ситуации часто хозяева сами делают и меняют стояк в квартире самостоятельно.

Не все знают, что заменить канализацию и другие стояки можно за счет управляющей компании.

Правила

Замена и ремонт канализационных, водопроводных и отопительных труб регулируются:

  • Правилами содержания общего имущества в МКД;
  • правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
  • Методическое пособие по содержанию и ремонту жилого фонда МДК 2-04.2004.

Частная или коттеджная недвижимость?

Согласно правилам, обязанность по содержанию и ремонту коммуникаций лежит на собственниках .

Водопроводные трубы, являющиеся ответвлениями от стояков, содержатся, ремонтируются и меняются собственниками самостоятельно и за свой счет.

Трубы-стояки, которые используются несколькими квартирами, являются общим имуществом согласно правилам содержания общего имущества в МКД.

К общей собственности также относятся ответвления от стояка до первого стыковочного соединения.

Кто должен измениться?

Замена канализации и стояков воды производится ЖКХ, ТСЖ или другими организациями. Решение о ремонте принимает управляющая компания по заявлению собственников жилья.

Каковы правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирных домах? вы найдете на нашем сайте.

За чей счет?

По закону собственники жилья несут ответственность за содержание дома в собственности.

Если канализационная колонка вышла из строя и ее необходимо отремонтировать или заменить, то она должна быть оплачена из средств, внесенных собственниками для оплаты этих работ.

Эти расходы собственники жилья оплачивают самостоятельно по статье «Содержание и ремонт жилья».

Если произведена капитальная замена стояков на всех этажах, то средства могут быть взяты за счет платежей в.

Совершенно иная ситуация складывается, когда хозяин хочет заменить исправный стояк по каким-либо личным причинам, например, при перепланировке санузла.

В данном случае все расходы по замене стояка несет собственник , работы также ведутся самостоятельно.

Замена стояков в муниципальном жилье производится за счет арендодателя, то есть муниципальных властей.

В этом случае замена на осуществляется бесплатно по запросу работодателя в муниципальные органы, ответственные за жилищно-коммунальное хозяйство города.

Как поменять?

Для замены вышедшего из строя или нуждающегося в замене стояка следует обратиться в управляющую компанию с выпиской на имя ее главы.

Перед тем, как написать заявление в УК, можно вызвать сантехника на дом, который составит акт осмотра канализационной трубы, устранит повреждения и потребуется замена стояка.

В конце заявки следует написать конкретную заявку на замену или ремонт канализационной трубы. Затем поставьте дату и подпись владельца. Заявление составляется в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, другой передается в УК.

Заявки на замену стояка.

Собственник жилья, подающий заявление, должен быть добросовестным плательщиком коммунальных платежей, чтобы его заявление было принято и рассмотрено.

После рассмотрения заявки с собственником согласовывается удобное время для работы. Замена стояка производится сотрудниками управляющей компании или подрядчиками, фигурирующими в УК.

Владелец должен обеспечить легкий доступ в ванную комнату, для замены труб.Сколько стоит замена стояка в квартире?

Дополнительные средства При замене стояка или ответвлений от него на первое стыковочное соединение, собственник платить не должен.

Примерная стоимость, в которую обойдется замена стояка в одной квартире — от 4 до 7 тысяч рублей.

Довольно часто домовладельцы сталкиваются с тем, что им необходимо оплатить замену стояка, аргументируя это тем, что стояк трубы находятся в комнате хозяина и за них отвечает собственник жилья .

В таких случаях следует напомнить сотрудникам УК, что канализация, стояки воды и батарейные стойки, обслуживающие более одной квартиры, являются общей собственностью, и МК несет ответственность за их замену и ремонт.

Причем замену стояков в любом случае оплатят собственники жилья за счет средств , уплаченных ими в виде коммунальных платежей.

О том, что делать, если кто-то из жильцов дома против замены общего стояка, вы можете узнать из видео:

Новый хозяин квартиры иногда даже не подозревает, сколько проблем ему теперь придется решать.И один из них, кому теперь принадлежит обязанность по замене стояков в приватизированной квартире? Ведь вместе с жилым массивом в собственность переходят и коммуникации, в том числе дома общего пользования.

Замена труб

Все те коммуникации, которые находятся внутри квартиры и которыми могут пользоваться только ее хозяин и жильцы, вопросов об их принадлежности не вызывают. Это частная собственность. И хозяин может делать с ними все, что считает нужным. Конечно, если это не приведет к тому, что пострадает собственность соседей или другие их права и интересы.

Владелец квартиры имеет право:

  • заменить старые металлические трубы на более современные;
  • поставить новые смесители, счетчики;
  • увеличить или уменьшить количество сантехники;
  • заменить батарейки и т. Д.

Все это он делает по собственному желанию и за свой счет. Это не вызывает удивления или сомнений в правомерности таких действий. Право собственности включает возможность таких изменений и улучшений.

А вот о замене стояков, то есть тех толстых труб, которые соединяют все этажи и квартиры в единое целое, мнения расходятся.

Арендаторы считают, что управляющая компания несет ответственность за общую собственность, но при этом они говорят, что, поскольку это общая собственность владельцев квартир, они обязаны заменить или отремонтировать трубы. Попробуем разобраться, кто прав.

Кто должен менять стояки в приватизированной квартире?

Стоит помнить, что помимо права собственности существует еще так называемое бремя собственника, заключающееся в необходимости поддерживать свое имущество в хорошем состоянии и оплачивать его содержание.

в том числе:

  • вода;
  • канализация;
  • других благ цивилизации.

И тут возникает вопрос: кому принадлежат те трубы и их ответвления, которые уже не в каждой частной квартире, а соединяют их инженерными коммуникациями, которые несут воду, тепло и свет в само здание?

Они, как выясняется, принадлежат общей собственности, принадлежащей всем собственникам. То есть те трубы, которые в квартире частные, а трубы обычные.

Законодательство

Законодательство это подтверждает. Правительством в 2006 году утверждены Правила содержания общего имущества.

В них перечислено, что именно относится к имуществу, признанному общим:

  1. Оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
  2. Система водоотведения (т. Е. Канализация) и др.

Но подтверждение того, что все трубы, включая водопровод, отопление, газ и канализацию, являются собственностью жильцов дома, не дает ответа на вопрос, кому еще нужно менять стояки в приватизированной квартире? В этом же документе упоминается такое понятие, как ремонт (текущий и капитальный).

Определение текущего ремонта, данное в Правилах технической эксплуатации жилого фонда, включает такие позиции по всем трубопроводам внутри жилого строения, как:

  • установка;
  • Замена

  • ;
  • восстановление работоспособности.

Обязанности собственника

Согласно Правилам, принятие решения о необходимости текущего, а главное капитального ремонта остается за всеми собственниками.

Собственники квартир и общего имущества обязаны:

  • для обеспечения нормального технического состояния общедомовых коммуникаций;
  • принимает решение об их ремонте в случае возникновения такой необходимости.

Но сами хозяева могут ремонтировать только ту технику, которая непосредственно обслуживает их квартиру. Потому что это их частная собственность. А по ремонту общего имущества передают часть своих обязанностей управляющей компании, которая решает за них все технические проблемы.

Этот договор бесплатный, то есть означает ежемесячную оплату определенной суммы. Ее вклад также является обязанностью владельца квартиры. Взамен он получает техническое обслуживание всего домашнего хозяйства.

Обязанности ЖЭК

Производство всех ремонтных работ, необходимых для поддержания водоснабжения, канализации, отопления и других стояков в хорошем техническом состоянии, является обязанностью жилищно-коммунальной службы. Или другая фирма, с которой был заключен соответствующий договор.

Основанием для работы будет:

  • план их проведения;
  • Акт

  • , указывающий на необходимость ремонта любой части стояка для предотвращения аварийной ситуации;
  • возникновение утечки или другой неисправности.

В ЖЭК можно обратиться с заявлением, которое они обязаны рассмотреть и дать мотивированный ответ.

За чей счет

Все попытки заставить арендаторов обращаться в частные офисы или платить дополнительные средства за ремонт стояков незаконны. Поскольку эти работы уже производятся за счет домовладельцев.

Ежемесячно в уведомлении об оплате коммунальных услуг отображается строка «Техническое обслуживание и ремонт жилья.«Сумма в нем зависит от размера квартиры и количества проживающих.

Согласно нормам МДЦ от 2-04.2004 есть два списка работ, которые входят в арендную плату. К ним относятся:

  • содержание различного общего имущества;
  • технические и прочие услуги связи;
  • аварийно-спасательные работы;
  • техническое обслуживание.

То есть все работы по замене, обслуживанию и ремонту уже включены в и без того довольно большую арендную плату.

Следовательно, ЖЭК должен менять канализацию в приватизированной квартире абсолютно бесплатно. За него уже заплатили.

Исключение составляют случаи, когда ремонт необходим в результате произвольно изготовленного ремонта одним из собственников квартиры или конструктивных изменений в общедомовых коммуникациях. И если в результате такого вмешательства пострадали соседи, то им придется возместить ущерб.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают владельцы приватизированных квартир.

Замена канализационной трубы

Поскольку стояки, расположенные за пределами квартир и соединяющие несколько из них, являются общей собственностью, за замену отвечает управляющая компания (ТСЖ, ЖЭК, ЖЭК и т. Д.). За счет денег, которые входят в состав арендной платы за «содержание и ремонт общего имущества дома».«

Любая попытка заставить людей платить за эти работы дополнительно будет незаконной.

При попытке отклонить требование о замене стояка для защиты своей позиции стоит обратиться к нормативным документам:

  • Правила ведения общего имущества многоквартирного дома;
  • Методические рекомендации МДК 2-04.2004.

В качестве подтверждения исполнения своих обязанностей по своевременной оплате коммунальных услуг копия квитанции об оплате может быть приложена к заявлению на выполнение ремонтных работ.

Замена труб в приватизированном доме

Все зависит от того, где расположены эти трубы и сколько квартир они обслуживают. Все трубы, которые находятся внутри квартиры, меняют за счет хозяина. Работу могут выполнять как специалисты УК, так и другие лица на основании гражданско-правового договора.

Это относится к:

  • трубы водоснабжения, канализации, отопления;
  • счетчики, смесители и сантехника одноразового использования.

Все коммунальные коммуникации обслуживаются управляющей компанией за счет собственников квартир. Текущий ремонт включает замену труб при плохом техническом состоянии.

На видео об обязанностях управляющей компании

    Замена стояка ГВС / ГВС

    по сварке

    Сменный стояк канализации

    в квартире

    3000 руб / комплект.

    Организация точки водоснабжения ТНВ, ГВС, канализации

    без учета длины магистрали от стояка

    Входная клемма входа HVAC / DHW

    по сварке

    Установка счетчиков воды в комплекте

    с грязевым фильтром и редуктором давления

    3000 руб / комплект.

    Установка системы аквапарка

В процессе ремонта квартиры у заказчиков иногда возникает желание произвести перепланировку жилых и нежилых помещений. Объедините или разделите ванную и туалет. Очень часто это приводит к переносу или замене стояка отопления или стояков горячей и холодной воды. Как правило, такая процедура проводится один раз за весь период проживания в квартире, поэтому доверяют такие работы только профессионалам.

С такой проблемой очень часто сталкиваются при перепланировке помещений или при покупке квартиры в новостройке.

Фотография 1
Замена стояков

Также замена стояков водопровода и канализации в квартире очень часто нужна в старых домах, потому что там они чугунные, а как известно подвергается коррозии под воздействием влажности и перепадов температуры и в результате трубы протекают.Поскольку ржавчина и грязь оседают на внутренних стенках труб, поток жидкости становится все хуже и хуже.

Совет! Своевременная замена стояков водопровода предотвратит аварию и продлит работу сантехники. Посмотрите фото, что находится внутри труб старых стояков.

Внутренняя часть покрывает более половины пространства трубы!

Наши работы по замене стояка водопровода в одной из квартир в Москве (район Мневники)

Наши работы по замене стояка водопровода и канализации в одной из квартир в Пушкино (Московская область)

Пример работы на перенос стояков водопровода в квартиру г. Химки (Московская область)

Почему так дорого?

Нет ничего более тревожного, чем вода, льющаяся через потолок.Откуда это взялось? Сколько там? И как это остановить? Для владельцев квартир и их управленческих команд вопросы сантехники еще более сложны. Разделение стен и потолков с другими жильцами затрудняет решение проблемы. В кондоминиумах используются общие стояки для воды, которые могут перекрывать высоту нескольких квартир. Обнаружение течи или неисправной трубы — это упражнение при раскопках. Ремонт самого стояка дополняется ремонтом окружающих материалов. Давайте посмотрим, почему ремонт водяного стояка в кондоминиуме такой дорогой и кто должен нести за это ответственность.

РАСШИРЕННОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ

Водные стояки предназначены для подачи воды на каждый этаж кондоминиума. Это означает, что утечка может начаться в вашей квартире или может просочиться через много этажей выше. Поскольку одна неисправная труба может повлиять на несколько агрегатов, ущерб может быть весьма значительным. В одноэтажном доме ущерб часто ограничивается одной комнатой, но в кондоминиумах ущерб может быть обширным.

РАБОЧИЕ УСИЛИЯ

Иногда проблему нелегко найти, особенно когда поражено много юнитов.Это может потребовать от сантехников разорвать пол, разрезать гипсокартон или удалить гниющие балки, чтобы добраться до источника. Даже перекраска или замена молдинга может добавить к дорогостоящему ремонту. Если вода пролежала в стенах какое-то время, на счет накапливается средство от плесени и грибка. Установщики говорят, что поиск проблемы удваивает стоимость. Например, если ремонт трубы стоит 1000 долларов, ожидайте еще 1000 долларов на ремонт гипсокартона и покраску.

ДОРОЖНЫЕ МАТЕРИАЛЫ

Хотя утечки могут произойти, хорошо сделанный стояк рассчитан на 40-70 лет.Установщики говорят, что эти материальные затраты означают, что вы будете платить 40-90 долларов за фут, чтобы заменить изношенные стояки. Осмотр и ремонт в пути могут продлить срок службы ваших стояков. Но чрезмерное использование также сократит их жизнь, а использование в кондоминиуме трудно регулировать. Вы захотите, чтобы ваш ремонтник использовал трубы самого высокого качества, что означает предварительную оплату и профилактику на долгие годы.

НЕОБХОДИМОСТЬ АРЕНДАТОРА

Неспособность арендатора сообщить о проблеме с водой может значительно увеличить стоимость. То, что начинается с одного водяного кружка на потолке, может превратиться в недели ремонта.Вода проникает сквозь мельчайшие трещины и может нанести удивительный ущерб. А плесень и грибок быстро распространяются, представляя потенциально широко распространенную угрозу. Хотя менеджеры кондоминиумов имеют доступ к квартирам в экстренных случаях, если арендатор не сообщит о проблеме, ущерб будет накапливаться до закрытия шлюзов.

РАСХОДЫ НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Когда водяной стояк забивается или выходит из строя, кажется, что проблемы множатся. Расходы на обслуживание могут резко возрасти от низкого давления воды у одного арендатора до забитого душа у другого и водоснабжения у другого.В квартире соединенная сантехника означает, что одна проблема может привести к другой. Стоимость ремонта вялого водопровода накладывается на стоимость фактического ремонта стояка воды.

ТАК, КТО ЗА ЭТО ПЛАТИТ?

После первоначального антикризисного управления возникает неизбежный вопрос: «Кто за все это будет платить?» Ответ не может быть полностью черно-белым, это зависит от нескольких факторов. В некоторых штатах есть законы, определяющие, кто несет расходы, хотя страховые компании все же могут участвовать.Если ремонт водяного стояка проводится в местах общего пользования, ответственность за ремонт несет товарищество домовладельцев. Владельцы кондоминиумов часто несут ответственность за удобства и бытовую технику, такие как холодильники, посудомоечные машины, туалеты, ванны и раковины, а также за сливные линии и водонагреватели, которые обслуживают только их квартиру.

Становится немного мутным, когда отряд вашего соседа несет ответственность за ущерб. Страхование соседа обычно вмешивается, но в вашем собственном полисе могут быть некоторые вещи, которые нужно покрыть.Иногда ассоциация покрывает исправление, особенно если они требуют, чтобы это было сделано, или если пренебрежение с их стороны может быть доказано.

Унция профилактики стоит намного больше, чем фунт лечения, когда речь идет о ремонте стояка воды в кондоминиуме. Регулярные осмотры и профилактическое обслуживание могут предотвратить возникновение проблем. Поощряйте жильцов сообщать о проблемах с водой, какими бы простыми они ни казались. Слабый напор воды или медленный слив раковины могут показаться незначительными неприятностями, но могут сигнализировать о более серьезных проблемах под поверхностью.Профессионально управляемая ассоциация владельцев кондоминиумов играет ключевую роль в профилактике и техническом обслуживании.

Следует ли ремонтировать или заменять оцинкованные трубы в многоквартирных домах и кондоминиумах?

Опубликовано

27 июля 2020 г.

У вас есть оцинкованные трубы в квартире или многоквартирном доме в Нью-Йорке, которыми вы владеете или управляете? Если да, то вы, возможно, задались вопросом: «Стоит ли заменять оцинкованную сантехнику?» Вот некоторая важная информация по вопросу, чтобы вы могли принять лучшее решение для своей собственности.

Что такое оцинкованная сантехника?

Старомодные стальные трубы

Оцинкованная сантехника — это тип стальных трубопроводов, который был впервые представлен в начале 19 века. Он стал популярным в середине 1800-х годов, потому что в то время продлевал срок службы труб, используемых в жилых домах. Сталь покрыта жидким цинком, что делает ее менее подверженной коррозии, чем старые материалы.

Недостатки

Во многих старых домах все еще есть оцинкованные трубы.Однако это больше не считается золотым стандартом для жилищного водопровода.

Некоторые ранние оцинкованные стальные трубы были покрыты неочищенным цинком, содержащим свинец. С тех пор содержание свинца в питьевой воде строго регулируется в целях безопасности, а это означает, что старые оцинкованные трубы могут нарушать стандарты для питьевой воды.

Кроме того, со временем оцинкованные трубы склонны к образованию накипи. Элемент цинк связывается с минералами в водопроводной воде. По мере образования накипи в трубе уменьшается ее диаметр — как и объем воды, производимой трубой.

Во многих случаях мы также видим скопление ржавчины на внутренней части трубы, что явно нежелательно. Трубы, которые почти не производят воду и вот-вот будут полностью забиты, — это катастрофа, ожидающая своего часа в вашем здании. Если ваши оцинкованные трубы были установлены в 1940-х годах, возможно, вам придется на десятилетия просрочить ремонт или замену.

Как узнать, есть ли у меня оцинкованная сантехника?

Простой тест

Есть простой способ узнать, есть ли у вас оцинкованные трубы.Просто поцарапайте трубу отверткой или другим острым инструментом, чтобы удалить всю краску или мусор, прилипшие к внешней поверхности. Если к нему прикреплен сильный магнит, у вас стальная оцинкованная труба.

Другие подсказки

Есть еще несколько предупреждающих знаков о оцинкованных трубах:

  • Объем воды значительно уменьшен и почти не течет (образование накипи).
  • Вода из некоторых труб течет тонкой струйкой, а в других местах — нормально (некоторые трубы оцинкованы, некоторые, вероятно, заменены).
  • Питьевая вода без привкуса.
  • Тестирование воды выявляет в питьевой воде свинец или другие нежелательные элементы.
  • Вы заметили коричневое пятно на белых фарфоровых раковинах и кадках (железо от ржавчины).
  • На трубах произошли утечки (хотя эти утечки также могут быть связаны с другими причинами).

Консультация сантехника

Если вы все еще не уверены, попробовав описанные выше методы, проконсультируйтесь с отделом сантехники.Мы можем проверить ваши трубы, проверить качество и поток воды, а также предоставить нашу профессиональную оценку.

Какие есть альтернативы оцинкованным трубам?

Новые и безопасные варианты

Существуют более безопасные и долговечные альтернативы оцинкованной сантехнике. По возможности мы рекомендуем медные трубы как лучший выбор.

Трубопровод

PEX или ПВХ также могут быть вариантами, в зависимости от вашего местоположения и размера вашей собственности. Тем не менее, использование пластиковых труб в Нью-Йорке не допускается для зданий высотой более нескольких этажей.

Следует ли заменять оцинкованную сантехнику?

Как правило: да, мы рекомендуем по возможности заменять оцинкованные трубы. Во многих зданиях требуется замена оцинкованных стояков при ремонте квартиры и открытии стен. Мы согласны с таким строительным правилом. При замене оцинкованной сантехники следует учесть многое. Возраст и размер вашего здания будут иметь значение, особенно если нужно беспокоить арендаторов. И, конечно же, важен и ваш бюджет.Полная замена трубопроводов — это серьезная работа, которая может повлечь за собой вырывание стен, которые затем необходимо отремонтировать и перекрасить.

Возможные варианты

Если вам необходимо заменить оцинкованную сантехнику в вашем доме, есть несколько возможных вариантов.

  • Замена части вашего трубопровода на медь: будьте осторожны! Это не так идеально, потому что смесь металлов все еще может создавать опасные условия. Убедитесь, что для соединения новой меди и существующих оцинкованных труб используется диэлектрический фитинг.
  • Замена всех ваших трубопроводов на медь: как уже упоминалось, это лучшее решение. Медь — самый долговечный раствор.

Нужна помощь с оцинкованными трубами?

Позвонить в сантехнику

Если вы считаете, что ваши оцинкованные трубы, возможно, необходимо заменить, и вам нужна помощь в выполнении следующих действий, обратитесь в отдел сантехники сегодня. Мы эксперты, помогающие владельцам и менеджерам зданий в Нью-Йорке оценивать и устранять проблемы с водопроводом.

Не ждите, пока у вас возникнут серьезные проблемы с водопроводом из-за старых труб или непитьевой воды. Позвоните нам по телефону 212-734-5000 или воспользуйтесь нашей простой онлайн-формой, чтобы сообщить нам, как мы можем помочь обновить вашу сантехнику.


Левандуски v 1_5th_Ave_Apt_Corp

Левандуски v 1_5th_Ave_Apt_Corp

[* 530]



По делу Рональда Левандуски, ответчика,
против
One Fifth Avenue Apartment Corp., Податель апелляции.


Апелляционный суд Нью-Йорка

Подано 14 февраля 1990 г.

Решено 5 апреля 1990 г.


75 NY2d 530

НАЗВАНИЕ ГОРОДА AS: Дело Левандуски против Пятой авеню, кв. Corp.

align = «center»>


[* 533]

МНЕНИЕ СУДА

Кэй, Дж.

Это обращение жилой кооперативной корпорации относительно ремонта квартир одним из ее арендаторов, на самом деле сосредоточено на двухдюймовой паровой стояке и трех кондиционерах, но по сути ставит юридический вопрос о том, какой стандарт проверки должен применяться, когда совет Директора кооперативной корпорации стремятся обеспечить соблюдение политики построения против арендатора-акционера.Мы пришли к выводу, что правило бизнес-суждения обеспечивает правильный стандарт проверки.

В основном стороны соглашаются, что оперативные события произошли следующим образом. В 1987 году респондент (Рональд Левандуски) решил увеличить площадь кухни в своей квартире на One Fifth Avenue в Нью-Йорке. По словам Левандуски, через некоторое время после принятия этого решения, когда он был президентом совета директоров кооператива, он сказал Эллиоту Глассу, архитектору, нанятому корпорацией, что он намеревался перестроить или «подтолкнуть» стояк на кухне. области, и Стекло устно одобрило переделку.Однако, по словам Гласса, разговор был общим; Левандуски никогда специально не говорил ему, что намеревался переместить какую-то конкретную трубу, и Гласс никогда не давал ему разрешения на это. В любом случае договор аренды Levandusky предусматривал, что никакие «изменения или дополнения к стоякам или трубам для воды, газа или пара» не могут быть произведены без предварительного письменного согласия заявителя.

Левандуски поручил своему архитектору подготовить планы реконструкции, которые были одобрены Glass и представлены на утверждение совету директоров.Хотя на планах показаны детали ряда других предлагаемых структурных модификаций [* 534], включая изменения в стояках водопровода, никаких изменений в стояках пара нигде на планах не показано и не обсуждается.

Совет директоров одобрил планы Левандуски на собрании, состоявшемся 14 марта 1988 г., а на следующий день он подписал «Соглашение об изменении» с апеллянтом, которое включало «Рекомендации по ремонту», которые изначально были составлены, по большей части, самим Левандуски. В этих правилах, как и в договоре аренды, оговаривалось, что для любого ремонта, затрагивающего систему отопления здания, требуется предварительное письменное разрешение.Совет директоров рассмотрел планы — должным образом детализированные, чтобы указать все структурные изменения — должно было последовать за их представлением архитектору корпорации, и совет оставил за собой право отклонить любые планы, даже те, которые были одобрены архитектором.

В конце весны 1988 года управляющий домом узнал от Левандуски, что он намеревается переместить паровой стояк в своей квартире, и проинформировал об этом правление. И Левандуски, и правление связались с Джоном Флинном, инженером, который был консультантом правления.В письме и в последующей презентации на заседании правления 13 июня Флинн высказал мнение, что перемещение стояков пара технически осуществимо и, если все будет сделано аккуратно, не обязательно вызовет какие-либо проблемы. Однако он также сообщил, что любое изменение в установленной старой системе трубопроводов может вызвать трудности («гремлины»). По мнению Флинна, таких изменений следует по возможности избегать.

На заседании 13 июня, на котором присутствовал Левандуски, правление приняло решение «подтвердить политику — запрещать перемещение стояков.«На заседании 23 июня правление проголосовало за отказ Левандуски в возможности переместить его стояк и изменить свое предыдущее одобрение его планов ремонта, обусловив одобрение приемлемого изменения дизайна кухонной зоны.

Левандуски, тем не менее, нанял подрядчика, который отключил и перебрал кухонный пароотводчик. В августе 1988 года, когда правление узнало об этом, оно издало приказ «прекратить работы» в соответствии с «Руководством по ремонту». Затем Левандуски начал разбирательство по статье 78, добиваясь отмены приказа о прекращении работы.Корпорация подала перекрестную петицию о приказе, обязывающем Левандуски вернуть стояк в исходное положение. Совет также запросил приказ, обязывающий его удалить некоторые установленные им кондиционеры, которые якобы не соответствовали требованиям Комиссии по сохранению достопримечательностей. [* 535]

Верховный суд первоначально удовлетворил ходатайство Левандуски и отменил приказ о прекращении работ на том основании, что не было доказательств того, что изрезанная труба причинила какой-либо ущерб, но, напротив, инженер-строитель осмотрел ее и полагал, что это, скорее всего, не повредит. иметь какой-либо неблагоприятный эффект.Таким образом, уравновешивая трудности Левандуски при ремонте уже завершенных ремонтных работ и ущерб, нанесенный зданию, суд постановил, что решение совета директоров о прекращении ремонта было произвольным и капризным и должно быть отменено. Оба встречных иска были отклонены, и суд постановил, что корпорация не имеет права жаловаться на нарушения Закона о сохранении достопримечательностей, в частности, потому, что здание не было названо каким-либо нарушением.

Однако при перестановке Верховный суд отозвал свое решение, отклонил ходатайство Левандуски и приказал ему вернуть стояк в исходное положение и представить совету директоров перерисованные планы на том основании, что суд не допускал принятия решения по делу. рассмотрение решения совета директоров.Суд подтвердил свое первоначальное решение в отношении ответвления перекрестного ходатайства, касающегося кондиционеров, несмотря на то, что Комиссия по сохранению достопримечательностей тем временем указала на них как на нарушения.

По апелляции Левандуски Апелляционная палата изменила решение. Суд единодушно поддержал решение Верховного суда по иску, касающемуся кондиционеров, но разделились в отношении приказа о прекращении работы. Большинство членов суда согласились с первоначальным решением Верховного суда, в то время как двое судей выразили несогласие на том основании, что действия совета входили в сферу его коммерческого решения и, следовательно, не подлежали судебному пересмотру.Сделав вывод о том, что правило бизнес-суждения применяется к решениям кооперативных управляющих ассоциаций, применяющих политику строительства, и что действия, предпринятые правлением в этом случае, подпадают под действие правила, теперь мы изменяем порядок работы Апелляционного отделения.

Вначале мы согласны с Апелляционным отделом в том, что встречный иск корпорации в отношении трех кондиционеров Levandusky был должным образом отклонен, поскольку подходящим форумом для разрешения жалобы на данном этапе является процедура административного рассмотрения.Это подводит нас к вопросу, разделившему Апелляционную палату: стандарт, который должен применяться при судебном пересмотре этого возражения против решения совета директоров корпорации жилищного кооператива. [* 536]

По мере того, как кооперативное и кондоминиумное домовладение становится все более популярным, суды, рассматривающие споры между арендаторами и советами управляющих, выработали ряд правил для рассмотрения таких исков ( см. В целом, Goldberg, Ограничения использования общественных ассоциаций : Применение Доктрины бизнес-суждения , 64 Chi-Kent L Rev 653 [1988] [далее Goldberg, Ограничения использования общественных ассоциаций ]; Примечание, Судебный пересмотр установления правил кондоминиума , 94 Harv L Rev 647 [1981]).В процессе судебного расследования были определены несколько характерных черт взаимоотношений правящего совета с домовладельцами.

Как отмечали суды и комментаторы, ассоциация кооперативов или кондоминиумов является квази-правительством — «маленьким демократическим подсобством по необходимости» (Hidden Harbour Estates против Нормана, 309 So 2d 180, 182 [Fla Dist Ct App] ). Собственные арендаторы или владельцы кондоминиумов соглашаются в определенных отношениях подчиняться решениям совета.Подобно муниципальному правительству, такие управляющие советы несут ответственность за управление повседневными делами кооператива и с этой целью часто обладают широкими полномочиями в областях, которые варьируются от принятия финансовых решений до принятия правил, касающихся домашних животных и парковочных мест ( см. В целом , Note, Обнародование и обеспечение соблюдения правил внутреннего распорядка , 48 St John’s L Rev 1132 [1974]). Право одобрять или отклонять структурные изменения, как в этом случае, обычно предоставляется совету управляющих.( См. , Siegler, Apartment Alterations , NYLJ, 4 мая 1988 г., 1, столбец 1.)

Осуществляя эти полномочия, с которыми потенциальные владельцы квартир, как правило, должны соглашаться, совет управляющих может значительно ограничить набор прав, которыми обычно обладает собственник. Более того, как и в случае с любым другим органом управления, широкие полномочия совета кооператива могут привести к злоупотреблениям посредством произвольного и злонамеренного принятия решений, фаворитизма, дискриминации и тому подобного.

С другой стороны, согласие подчиняться органу, принимающему решения, правления кооператива является добровольным в том смысле, что подчинение государственному органу — нет; всегда есть свобода не покупать квартиру. Стабильность, обеспечиваемая общественным контролем через правление, имеет свои собственные экономические и социальные преимущества, и покупка кооперативной квартиры представляет собой добровольный выбор уступить определенные привилегии единоличной собственности руководящему органу, часто состоящему из других арендаторов, которые добровольно жертвуют свое [* 537] время без компенсации.Совет директоров, в свою очередь, берет на себя бремя управления имуществом в интересах арендаторов собственности. Как заметил один суд: «Каждый человек может справедливо считать свой дом своим замком, а себя его королем; тем не менее, его суверенный указ использовать свою собственность по своему усмотрению должен уступать, по крайней мере, в определенной степени, когда собственность находится в общем или в сотрудничестве с другими». . Преимущества проживания и владения в кондоминиуме требуют не меньшего ». (Sterling Vil. Condominium v ​​Breitenbach, 251 So 2d 685, 688, n 6 [Fla Dist Ct App].)

Таким образом, очевидно, что стандарт судебного надзора за действиями совета управляющих кооператива или кондоминиума должен учитывать множество проблем, иногда конкурирующих друг с другом. Даже когда управляющий совет действует в рамках своих полномочий, необходима некоторая проверка его потенциальных полномочий по регулированию поведения, образа жизни и прав собственности жителей для защиты отдельных жителей от злоупотреблений, несмотря на то, что жители в определенной степени , согласились на регулирование и даже выбрали своих представителей ( см., Примечание, Верховенство закона в жилых ассоциациях , 99 Harv L Rev 472 [1985]).В то же время выбранный стандарт проверки не должен подрывать цели, ради которых были сформированы жилое сообщество и его структура управления: защита интересов всего сообщества жителей в среде, управляемой правлением для общего блага.

Мы пришли к выводу, что этим целям лучше всего служит стандарт проверки, который аналогичен правилу бизнес-суждения, применяемому судами для рассмотрения возражений против решений, принятых корпоративными директорами (см. Auerbach v Bennett, 47 NY2d 619, 629) .Ряд судов в этом и других штатах применили такой стандарт при рассмотрении решений советов кооперативов и кондоминиумов ( см., Например, Кирш против летних домов отдыха, 143 AD2d 811; Schoninger v Yardarm Beach Homeowners ‘Assn ., 134 AD2d 1; Van Camp v Sherman, 132 AD2d 453; Papalexiou v Tower W. Condominium, 167 NJ Super 516, 401 A2d 280; Schwarzmann v Association of Apt. Owners, 33 Wash App 397 , 655 P2d 1177; Rywalt v Writer Corp., 34 Colo App 334, 526 P2d 316). Мы согласны с этими судами в том, что такая проверка наилучшим образом уравновешивает индивидуальные и коллективные интересы, поставленные на карту.

Разработанное применительно к коммерческим предприятиям правило бизнес-суждения запрещает судебное расследование действий [* 538] корпоративных директоров, «предпринятых добросовестно и в соответствии с честным суждением в законных и законных целях для достижения корпоративных целей». (Ауэрбах против Беннета, 47 NY2d 619, 629, выше .) До тех пор, пока директора корпорации не нарушают свои фидуциарные обязательства перед корпорацией, «осуществление [их полномочий] для общих и общих интересов корпорации не может быть поставлено под сомнение, хотя результаты показывают, что то, что они сделали, было неразумным или неразумным. нецелесообразно «. (Поллитц против Вабаша Р. Р. Ко., 207 Нью-Йорк 113, 124.)

Применение аналогичной доктрины уместно, потому что кооперативная корпорация — фактически и функционирует — корпорация, действующая через руководство своего совета директоров и подчиняющаяся Закону о коммерческих корпорациях.Нет никаких оснований для создания специальной новой категории в законе для корпоративных действий советов кооперативов.

Мы подчеркиваем, что ссылка на правило бизнес-суждения используется только для целей аналогии. Ясно, что в свете истоков доктрины в совершенно ином мире коммерции фидуциарные принципы, определенные в существующем прецедентном праве, — в первую очередь, подчеркивающие недопущение эгоизма и финансового самовозвеличивания — со временем неизбежно будут адаптированы, чтобы их можно было применять. директорам некоммерческих кооперативных корпораций домовладельцев ( см., Goldberg, Community Association Use Restrictions, op.соч. , тел. 677-683). Для настоящих целей нам не нужно и не следует определять весь спектр фидуциарных обязательств совета директоров кооператива, кроме как отметить, что совет директоров обязан проявлять лояльность кооперативу, то есть действовать в интересах кооператива. жители коллективно. Пока правление действует в интересах кооператива, в пределах своих полномочий и добросовестно, суды не заменяют свое решение решением правления. Иными словами, если резидент, оспаривающий действия совета директоров, не сможет продемонстрировать нарушение этой обязанности, судебный пересмотр невозможен.

Придя к такому выводу, мы отвергаем критерий, который, по-видимому, применялся большинством Апелляционного отделения и явно применялся Верховным судом в его первоначальном решении. Это расследование было направлено на обоснованность решения совета директоров; обнаружив, что перемещение стояка не представляет «опасного аспекта» для здания, Апелляционная палата пришла к выводу, что ремонт следует оставить. Как и правило бизнес-суждения, этот стандарт разумности, берущий свое начало в совершенно ином мире принятия решений государственными органами, [* 539] нашел одобрение судов, пересматривающих решения совета директоров ( см., E.г., Аморузо против Совета управляющих, 38 AD2d 845; Lenox Manor v Gianni, 120 Разное 2d 202; см., Note, Judicial Review of Condominium Rulemaking, op. соч. , тел. 659-661 [обсуждение дел из других юрисдикций]).

Применительно к делам кондоминиумов и кооперативов рассмотрение решения совета директоров в соответствии со стандартом разумности имеет много общего с правилом, которое мы принимаем сегодня. Основное внимание в расследовании уделяется тому, содействуют ли действия совета директоров законной цели кооператива или кондоминиума, и в этом случае они, как правило, будут поддержаны.Разница между критерием разумности и принятым нами правилом двоякая. Во-первых, в отличие от правила бизнес-суждения, которое возлагает на собственника, добивающегося проверки, бремя доказывания нарушения фидуциарных обязанностей совета директоров, проверка разумности требует, чтобы совет продемонстрировал, что его решение было разумным. Во-вторых, хотя на практике, кажется, что к решениям совета директоров уделяется определенное уважение, проверка разумности разрешает — действительно, теоретически требует — сам суд оценивать достоинства или мудрость решения совета ( см., E.g., Hidden Harbour Estates v Basso, 393 So 2d 637, 640 [Fla Dist Ct App]), как и Апелляционная палата в настоящем деле.

Более ограниченный судебный пересмотр, предусмотренный правилом коммерческого решения, является предпочтительным. В контексте решений некоммерческой корпорации «суды плохо оснащены, и их редко привлекают для оценки того, что является и должно быть по сути бизнес-решениями * * * по определению, ответственность за бизнес-решения должна лежать на корпоративных директорах; их индивидуальные способности и опыт делают их особенно подходящими для выполнения этой обязанности.» (Ауэрбах против Беннета, 47 NY2d, supra , тел. 630-631). Даже если решения совета кооператива обычно не требуют экспертных знаний, выходящих за рамки обычных судебных дел, по крайней мере, члены совета будут обладать опытом особые потребности их здания и его жителей, не разделяемые судом.

Несколько связанных опасений убеждают нас в том, что здесь должно применяться такое правило. Как показывает этот случай, решения правления относительно того, что жильцы могут или не могут делать со своим жилым пространством, могут быть очень эмоциональными и эмоциональными.Кооператив или кондоминиум по своей природе представляют собой множество часто противоречащих друг другу взглядов на личное жизненное пространство, и решения, принятые в интересах коллективных интересов, могут быть неприятны тому или иному жителю, создавая перспективу того, что решения совета директоров [* 540] будут подвергаться необоснованному участие суда и судебные предположения. Предоставление собственнику, который просто недоволен конкретным действием совета директоров, второй возможностью полностью возобновить рассмотрение дела в суде, который — как правило, не зная собственности — может или не может согласиться с разумностью решения совета директоров, угрожает стабильности общего жизнеустройства.

Более того, перспектива того, что каждое решение совета директоров может быть подвергнуто полному судебному пересмотру, снижает эффективность управляющего органа совета директоров. Правило бизнес-суждения защищает бизнес-решения совета директоров и управленческие полномочия от неизбирательных атак. В то же время он позволяет пересматривать неправомерные решения, поскольку, когда заявитель демонстрирует, что действия совета директоров не имеют законного отношения к благополучию кооператива, преднамеренно выделяет лиц для вредного обращения, принимается без уведомления или рассмотрения соответствующих фактов. , или выходит за рамки полномочий совета директоров.

Левандуски не справился с этим бременем, и Верховный суд удовлетворил его ходатайство. Его аргумент о том, что, однажды получив свое одобрение, правление было бессильно отменить свое решение после того, как он потратил значительные суммы на ремонт, является беспочвенным. Нет никаких сомнений в том, что Левандуски не выполнил условия «Соглашения о внесении изменений» или «Руководства по ремонту», предназначенных для предоставления правлению явного письменного уведомления до того, как он утвердит изменение в системе отопления здания.Узнав о намерениях Левандуски, совет директоров незамедлительно проконсультировался со своим инженером и уведомил Левандуски, что не будет отступать от политики отказа в разрешении движения труб. То, что он затем пошел дальше и сдвинул трубку, вряд ли позволяет ему утверждать, что совет директоров одобрил его планы. Действительно, признание такого аргумента сорвало бы любые систематические усилия по обеспечению единой политики.

Дополнительные утверждения Левандуски о том, что решение совета директоров было мотивировано личной неприязнью другого члена совета директоров к нему, и что на самом деле совет директоров разрешил другим жителям использовать свои стояки пара, полностью необоснованны.Правление представило доказательства — не опровергнутые Левандуским, — что действовало в соответствии с советом своего инженера и что ранее оно не одобряло такой бег трусцой. Наконец, тот факт, что разрешение Левандуски на исключение из политики могло не привести к повреждению здания [* 541], не требует, чтобы исключение было разрешено. В соответствии с правилом, которое мы сформулировали сегодня, мы отказываемся рассматривать достоинства решения совета директоров о предпочтительности единой политики в отношении системы трубопроводов здания.

Что касается совпадения, то очевидно, что во многих отношениях мы согласны в отношении соответствующего стандарта судебного надзора за решениями совета директоров; нас разделяют скорее ярлыки. По этим дополнительным причинам мы считаем, что наш выбор лучший.

Для руководства судов и всех других заинтересованных сторон, очевидно, желателен единый стандарт для судебного контроля правомерности действий совета директоров, независимо от случайности формы иска, оспаривающего это действие. [1] В отличие от оспаривания решений административного органа, которые принимают форму разбирательства по статье 78, возражения против правомерности действий совета директоров подавались в виде производных исков, судебных запретов и всевозможных гражданских исков, включая 78 работ. Хотя номенклатура будет меняться в зависимости от формы иска, мы не видим смысла в том, чтобы позволять форме иска определять суть стандарта, с помощью которого должна оцениваться законность корпоративных действий.

Точно так же возникает ненужная путаница, когда предписываются разные стандарты для разных категорий вопросов, которые передаются на рассмотрение советов директоров кооперативов — например, стандарт делового суждения для выбора между конкурирующими экономическими вариантами, но рациональность для администрирования корпоративных уставов и правила, регулирующие права акционеров-арендаторов ( см., concurring opn, at 545. Нет необходимости в двух правилах, когда одно будет работать, особенно потому, что корпоративные действия часто связаны с каждой категорией проблем.В самом деле, даже решение здесь можно представить как выполнение корпоративных уставов и правил, регулирующих права акционеров и арендаторов, или, в более широком смысле, как политический выбор, основанный на [* 542] экономических последствиях вмешательства в систему трубопроводов здания.

Наконец, мы повторяем, что «деловое суждение», по-видимому, обеспечивает наилучший баланс. Он устанавливает, что действия совета директоров, предпринимаемые для достижения законной корпоративной цели, обычно не будут объявляться «произвольными и капризными или злоупотреблением дискреционными полномочиями» (CPLR 7803 [3]) в разбирательствах по статье 78 или иным образом незаконными в других видах судебных разбирательств.Это предпочтительнее стандарта, требующего, чтобы судьи, а не директора решали, какое действие является «разумным» для кооператива. Он избегает проведения иногда неуловимых семантических различий между «разумным» и «рациональным» (совпадение отвергает первое, но принимает второе как подходящий критерий). И он лучше защищает акционеров-арендаторов от недобросовестности и самоуправства, чем проверка, которая изолирует решения совета директоров, «есть ли рациональное основание для их объяснения» или «существует ли« четкое и рациональное основание для решения совета директоров ».»(Согласованное мнение, на 548.) Простое присутствие отчета инженера, например -» безусловно, рациональное объяснение решения правления «(совпадающее мнение, на 548) — не должно положить конец всем расследованиям, исключающим рассмотрение неконкурентных утверждений недоброжелательное поведение; согласно тесту на бизнес-суждение, это не так.

Соответственно, приказ Апелляционной палаты должен быть изменен с учетом расходов для апеллянта путем восстановления решения Верховного суда в той степени, в которой он удовлетворил перекрестные ходатайства апеллянта в отношении парового стояка и отрезанного и изложенного для оценки вопроса о возмещении ущерба и, поскольку так изменено, подтверждено.


Титоне, Дж.

(совпадают).

Я согласен с решением большинства об изменении и согласен с большей частью его доводов. В самом деле, как и большинство, я прихожу к выводу, что при разработке стандартов для пересмотра решений, принимаемых советами кооперативных квартир, мы должны руководствоваться необходимостью предоставить этим советам максимально возможную степень уважения, поскольку чрезмерное судебное вмешательство, несомненно, подорвет их эффективность. Таким образом, мое несогласие с большинством заключается не в том, что оно отвергает критерий «разумности», который заставил бы суды сомневаться в мудрости каждого решения совета директоров кооператива, а, скорее, в его выборе сформулировать надлежащий стандарт с точки зрения » правило бизнес-суждения.«Этот стандарт, который чаще всего применяется для анализа бизнес-решений руководства и использования корпоративных активов, плохо подходит [* 543] для совершенно иной задачи — проверки выполнения руководством подзаконных актов и правил, регулирующих права и обязанности акционеров. Соответственно, я пишу отдельно, чтобы выразить свое собственное мнение относительно надлежащего стандарта судебного надзора в этих делах.

Мой собственный анализ начинается с того факта, что оспаривание акционером действий совета директоров кооператива в этом случае было сделано через процессуальный механизм судебное разбирательство по статье 78 CPLR.Этот процедурный выбор не был простой «случайностью» или случайностью номенклатуры (большинство проголосовало, 541). Истец не предъявлял претензий в отношении расточительства или самоуправства со стороны корпоративного руководства такого типа, который обычно может быть признан в производном иске, возбужденном в соответствии с § 626 Закона о коммерческих корпорациях. регулирующие права акционеров на использование и пользование своими квартирами.

В прошлом аналогичные иски, связанные с управлением правами и обязанностями акционеров по отношению к другим акционерам, руководству корпорации и корпорации как отдельному юридическому лицу, рассматривались как вопросы, подпадающие под действие статьи 78 ( см. е.g., Matter of Crane Co. v Anaconda Co., 39 NY2d 14; Дело Ауэра против Дрессела, 306 NY 427; см. Также, 5A Fletcher, Cyclopedia Corporation § 2214 [Пермский ред. 1987]). Как заметил один комментатор, «[м] андамус пересматривать дискреционные действия частной корпорации является обычным делом, поскольку корпорация является порождением государства» (Маклафлин, Практические комментарии, Закон МакКинни против Нью-Йорка, Книга 7B, C7802: 1 , at 276 [и дела, указанные в нем]; ср., Дело Карра против Св.John’s Univ., 12 NY2d 802 [решения образовательных корпораций также могут быть рассмотрены на предмет произвольности в соответствии со статьей 78]). Обоснование пересмотра статьи 78 в этих обстоятельствах довольно просто заключается в том, что полномочия корпораций и их директоров действовать напрямую вытекают из франшиз, выданных государством (Маклафлин, Практические комментарии, op. Cit. , at 276). Поскольку решение, на которое подает жалоба заявитель, было дискреционным актом, затрагивающим права акционеров, и было принято советом директоров, действующим в соответствии с уставом и правилами франчайзинговой корпорации, пересмотр статьи 78 явно был надлежащим средством правовой защиты.

Учитывая этот вывод, наш выбор подходящего стандарта для судебного надзора должен руководствоваться CPLR 7803, в котором подробно описываются «[т] только вопросы, которые могут быть подняты в ходе [статьи 78] разбирательства». Точно установлено, что [* 544] четыре «вопроса», изложенные в CPLR 7803 (1) — (4), являются исключительными мерами судебной власти по надзору в вопросах, подпадающих под действие статьи 78 ( см., Например, Дело Пелл против Совета по вопросам образования, 34 NY2d 222).Столь же хорошо известно, что стандарт для проверки дискреционных решений «органов или должностных лиц» заключается в том, было ли оспариваемое решение «принято с нарушением законной процедуры» или было «произвольным и произвольным или злоупотреблением дискреционными полномочиями» (CPLR 7803 [3] ). Это тот тест, который должен быть здесь нашей отправной точкой.

«Произвольный и капризный» стандарт CPLR 7803 (3), используемый разумно, будет более чем достаточным для достижения основных целей, определенных большинством, т.е.д., обеспечивая некоторую проверку возможности злоупотребления полномочиями советов кооперативных квартир, в то же время сводя к минимуму вид судебного вмешательства, которое могло бы повлиять на способность этих советов эффективно управлять (см. Matter of Olsson v Board of Higher Educ., 49 NY2d 408, 413-414; Matter of Fiacco v Santee, 72 AD2d 652; Matter of Edde v Columbia Univ., 8 Misc 2d 795, affd 6 AD2d 780, отказано в сертификате 359 US 956 [все отмечают нежелание судей вмешиваться в процесс принятия академических решений и применять минимальную «произвольную и произвольную» проверку таких решений]).Действительно, краеугольным камнем пересмотра статьи 78 в соответствии с критерием «произвольности и прихоти» является то, что «суд не может заменить свое решение решением совета или органа, который он рассматривает, если только рассматриваемое решение не является произвольным и необоснованным» (Дело епархии of Rochester v Planning Bd., 1 NY2d 508, 520).

Учитывая применимость установленного законом стандарта «произвольного и капризного», я не могу согласиться с решением большинства протянуть руку и принять «правило бизнес-суждения», стандарт, который был разработан для решения совершенно другого класса проблем.Правило «делового суждения», на которое ссылается большинство, наиболее актуально и чаще всего применялось в прошлом к ​​производным финансовым инструментам акционеров, оспаривающим правомерность бизнес-решений руководства , включая такие разнообразные вопросы, как инвестиционный выбор, принятие договорных обязательств, долгосрочного корпоративного планирования и решения относительно того, в интересах ли компании возбуждать иск против директора по отходам ( см., например, Auerbach v Bennett, 47 NY2d 619; Kalmanash v Смит, 291 Нью-Йорк 142; Поллитц против Уобаша Р.R. Co., 207 NY 113). Фактически, классическая формулировка правила тесно связана с неограниченным процессом принятия решений в практически безграничном множестве экономических возможностей, которое типично для бизнес-выбора: «Вопросы [* 545] политики управления, целесообразности контрактов или действий, адекватности рассмотрение, законное присвоение корпоративных средств для продвижения корпоративных интересов оставлено исключительно на усмотрение [директоров] честного и бескорыстного решения, поскольку их полномочия в этом отношении безграничны и свободны от ограничений » (Pollitz v Wabash R.R. Co., supra , at 124, цитируется в деле Auerbach v Bennett, supra , at 629). В то же время проверка в соответствии с правилом «делового решения» ограничивается определением того, является ли оспариваемое действие «добросовестным и справедливым в законном и законном содействии корпоративным целям», поскольку «суды плохо оборудованы * * * для оценки того, что является и должно быть по существу деловыми суждениями * * * [относительно каких] не может быть доступного объективного стандарта «для измерения их правильности» (Auerbach v Bennett, supra , at 629, 630; см., Фе Блэнд v Два дерева Mgt.Co., 66 NY2d 556, 565).

Этот тест может иметь некоторую пользу по аналогии в ограниченном классе случаев, связанных с кооперативными квартирными платами. В деле Schoninger v Yardarm Beach Homeowners ‘Assn. (134 AD2d 1), например, суд использовал правило бизнес-суждения, чтобы отклонить протест акционера на решение совета кооператива о проведении определенной программы ремонта и реабилитации, а не программе, предложенной акционером и его экспертами. . Применение правила к этой проблеме было уместным, потому что оспариваемым действием, по сути, было решение business , т.е.е. выбор между конкурирующими и равнозначными экономическими вариантами, хотя и не обязательно мотивированным желанием получить прибыль.

Обоснование применения правила бизнес-суждения к решениям совета по кооперативным квартирам, однако, не соответствует действительности в таких случаях, как этот, который включает применение корпоративных подзаконных актов и правил, регулирующих права акционеров и арендаторов. (см. Schoninger v Yardarm Beach Homeowners ‘Assn., Supra , at 8-9 [проводится различие между двумя категориями принятия решений и признается, что следует применять разные стандарты проверки]).Во-первых, в отличие от дел, связанных с чисто деловым выбором, обширный опыт наших судов в рассмотрении вопросов лицензирования, зонирования и других дискреционных административных вопросов делает их подходящими, а не «плохо подготовленными» для решения таких вопросов, как рациональность или произвол решение совета директоров удовлетворить или отклонить заявление акционера о разрешении на ремонт. Во-вторых, этот тест обеспечивает объективный стандарт и тем самым сводит к минимуму риск [* 546] чрезмерного судебного вмешательства и вовлечения в то, что, как отмечает большинство, часто является очень эмоциональным спором.

Напротив, стандарт проверки, предусмотренный традиционным правилом бизнес-суждения, фокусируется главным образом на честности и порядочности лица, принимающего решения, а также на наличии или отсутствии самоуправства или мошенничества в процессе принятия решений ( см., Например, Ауэрбах против Беннета, см. Выше, , т. 629-630; , Поллитц против Вабаша Р.Р., выше, ). Однако вопросы чистой продажности или нечестности со стороны членов правления редко вступают в споры об использовании квартирных кооперативов.Более частыми источниками споров в этой области являются предполагаемый произвол в конкретном решении совета директоров или, как здесь, предполагаемое существование вендетты или другого лично злонамеренного мотива ( см., Например, Matter of Boisson v 4 E. Hous Corp., 129 AD2d 523).

По его собственному признанию, принятие большинством правила «делового решения» для этих внутренних разногласий в значительной степени мотивировано его собственным мнением о том, что суды должны выступать посредником в последнем классе дел.Именно этот выбор наиболее четко отличает мою позицию от позиции большинства и превращает наше несогласие в нечто большее, чем просто «вопрос ярлыка» (мнение большинства, 541). В отличие от большинства, я считаю, что правило, разрешающее судебное расследование личных мотивов и потенциально мстительных целей, лежащих в основе рациональных в остальном решений, в корне несостоятельно — по тем же причинам, которые побудили большинство отклонить критерий «разумности», который Апелляционная палата видимо использовал.

Как отмечает большинство, эти споры по поводу использования собственного жилого помещения акционера часто сталкивают соседа с соседом при обстоятельствах, которые могут вызвать горечь и недоверие. Кроме того, сама природа совместной жизни в квартире, которая сближает относительных незнакомцев, требует от них проживания в непосредственной близости и вынуждает их уступить определенную степень личной свободы коллективному благу, обеспечивает благодатную питательную среду для гноящихся недовольств и давних пор. распри.Таким образом, утверждения о «недобросовестности» в смысле лично направленной враждебности будет относительно легко предъявить в этих спорах о совместном правлении — и их также будет легко подкрепить фактическими утверждениями, углубляющими детали старых претензий сторон. Вероятным последствием будет больше исков, способных пережить ходатайство об [* 547] отклонении ( см., Например, Matter of Boisson v 4 E. Hous. Corp., выше ) [2] и более судебных вмешательств в процесс принятия управленческих решений, чем может дать стандарт «разумности», который отвергает большинство.

Более того, стандарт, который уполномочивает наши суды исследовать скрытые личные мотивы членов совета директоров, на мой взгляд, непрактичен и нежелателен с точки зрения судебной политики. Это непрактично, потому что многие, если не большинство, оспариваемых решений будут включать смесь злонамеренных и законных мотивов. Выявление, разделение и последующее измерение роли различных мотивов в процессе принятия решений — сложная и, вероятно, нереальная задача. Кроме того, нежелательность сосредоточения внимания на субъективных мотивах сторон очевидна, поскольку такое внимание будет побуждать комбатантов приносить все свое грязное белье в зал суда и поставит суд на неприятную роль арбитра при рассмотрении множества мелких обвинений. и обиды. [3]

Из-за этих серьезных ловушек я бы просто применил «произвольный и капризный» стандарт статьи 78 к этим случаям и считаю, что дискреционные решения совета кооператива относительно прав отдельных акционеров-арендаторов не являются [* 548] подлежат действию, если есть рациональное основание для их объяснения. Вопреки предложению большинства (одобрение большинства, тел. 541-542), нет ничего нежелательного или даже особенно необычного в применении различных стандартов судебного надзора к делам, связанным с разными типами вопросов.Действительно, CPLR 7803 требует использования различных стандартов для споров между гражданами и государством, в зависимости от категории рассматриваемого вопроса (CPLR 7803). Точно так же нет веских причин настаивать на едином стандарте судебного рассмотрения дел, представляющих различные правовые проблемы, просто потому, что они возникают в рамках кооперативных квартирных корпораций. Опять же, это не просто «случайность» или «навешивание ярлыков», а скорее утверждения, которые представляют принципиально разные проблемы, требующие использования различных аналитических инструментов.Споры, в которых акционеры-арендаторы стремятся отстоять свои групповые интересы против совета директоров, аналогичны производным искам § 626 Закона о коммерческих корпорациях и легко поддаются проверке по стандарту «бизнес-суждение». Напротив, споры, в которых отдельный акционер-арендатор сталкивается с другими акционерами-арендаторами, действующими либо в составе группы, либо через их избранное правление, более поддаются анализу в соответствии со стандартом CPLR 7803 (3) «произвольный и капризный».Провести различие нетрудно, и оно не более сбивает с толку, чем хорошо понятное различие между действиями представительных акционеров за расточительство и бесхозяйственность и действиями отдельных акционеров для защиты своих личных прав.

Наконец, несмотря на утверждения большинства об обратном, произвольный и капризный стандарт при правильном применении не влечет за собой исследования «разумности» или мудрости оспариваемого решения. Напротив, как и в случае пересмотра дискреционных административных определений в соответствии со статьей 78, судебная роль в этих случаях ограничивается установлением наличия четкой и рациональной основы для решения совета.

Здесь, например, заявленная озабоченность совета директоров — и ее якобы основание для отказа в просьбе заявителя о разрешении повозиться с пароотводчиком — заключалась в риске создания непредвиденных проблем где-либо еще в старой, изношенной системе трубопроводов. Эта озабоченность, высказанная инженером здания, безусловно, была рациональным объяснением решения совета директоров и поэтому была достаточной для исключения этого решения из категории «произвольных и капризных» определений [* 549], подпадающих под действие статьи 78.Этот вывод должен положить конец исследованию в рамках предлагаемого мною теста.

Короче говоря, правило бизнес-суждения с сопутствующим акцентом на честность лица, принимающего решения, плохо подходит в контексте дискреционных административных решений, подобных этому. Кроме того, я не вижу причин растягивать контуры стандарта проверки этого правила для этих случаев, потому что более подходящий тест уже под рукой, то есть стандарт, изложенный в CPLR 7803 (3). Поскольку применение этого теста приводит меня к тому же окончательному выводу, к которому большинство пришло своим несколько более окольным путем, я согласен, но только в результате.

Главный судья Вахтлер и судьи Саймонс, Александр, Хэнкок-младший и Беллакоса соглашаются с судьей Кей; Судья Титоне согласен с отдельным мнением.

Приказ изменен, с расходами для апеллянта, в соответствии с мнением в настоящем документе и, как изменено, подтверждено.

Footnotes

Footnote 1: Мы, конечно, не игнорируем форму действий. При определении того, было ли решение апеллянта «произвольным и капризным или злоупотреблением дискреционными полномочиями» (CPLR 7803 [3]), мы будем использовать «деловое суждение», согласие, некоторую форму «рациональности» или «разумности».«По аналогии, мы считаем, что сегодня в деле Akpan v Koch (75 NY2d 561, 574 ([принято сегодня]]), поскольку государственное агентство приняло требуемый« жесткий анализ »в соответствии с законами штата об охране окружающей среды, его действия нельзя охарактеризовать как произвольным и капризным или злоупотреблением полномочиями в соответствии с CPLR 7803 (3). Также и здесь действия совета директоров, подпадающие под правило бизнес-суждения, не могут быть охарактеризованы как произвольные и капризные или злоупотребление дискреционными полномочиями.

Footnote 2: Решение большинства отклонить требования заявителя без слушания доказательств трудно совместить с его выраженным нежеланием исключить рассмотрение утверждений о «злонамеренном поведении» (одобрение большинства, на 542).Документы истца содержали фактические утверждения о том, что один из членов совета директоров «в течение нескольких лет * * * создавал проблемы для любого другого кооператора, которому что-то нужно от совета», и что этот член совета «создает проблемы для [петиционера], потому что [он] публично заявила, что нарушила договор аренды, установив раковину в теплице на крыше своей квартиры ». Заявитель также утверждал, что все правление знало об этом нарушении, но «боялось что-либо делать из-за угрозы стать жертвой мести [члена правления].«Хотя большинство описывает утверждения заявителя по этому поводу как« полностью необоснованные »(большинство проголосовало против 540, эти утверждения кажутся мне достаточно конкретными, чтобы выдержать ходатайство об отклонении в рамках проверки, которая выходит за рамки объективной рациональности решения и требует расследования субъективных мотивов лица, принимающего решение. Действительно, приведенные здесь утверждения в принципе неотличимы от утверждений, сделанных в деле Matter of Boisson v 4 E. Hous. Corp. (129 AD2d 523), в котором суд пришел к выводу, что судебное разбирательство по делу о недобросовестности было оправдано на основании предполагаемой «вендетты», возникшей в результате предыдущего инцидента с участием истца и нынешнего президента совета директоров.

Footnote 3: Эти трудности не возникают в более традиционных применениях правила «бизнес-суждения» к искам акционеров, связанным с действиями советов директоров бизнес-корпораций, поскольку в этих приложениях основное внимание уделяется предполагаемым скрытым финансовым мотивам директора — вопрос, который подлежит объективной проверке.

Что нужно знать, прежде чем менять планировку в кооперативе или кондоминиуме Нью-Йорка

Рассмотрение утверждений совета директоров, разрешений и затрат, связанных с изменением компоновки.

Одна из целей Sweeten — преобразовать информацию, полученную от ремонтников и подрядчиков Нью-Йорка, в информацию, которую вы можете использовать для принятия более эффективных решений по улучшению вашего дома.Жители Нью-Йорка знакомы с небольшими помещениями и близкими соседями, но когда вы владеете своим домом, вы можете рассчитывать на некоторый контроль над тем, как интерьер выглядит и работает. А ты… вроде как.

Если вы живете в кондоминиуме или кооперативе, вы, вероятно, можете попробовать переделать кухню и ванную комнату, но есть некоторые серьезные препятствия для внесения изменений в планировку. Даже для владельцев таунхаусов и домов из коричневого камня, где замена стен, окон и крыши — это честная игра, перемещение вещей сопряжено с реальными затратами.Sweeten предлагает схему, которая поможет вам решить, является ли изменение макета возможной отправной точкой для вашего проекта.

Sweeten подбирает проекты ремонта дома с проверенными генеральными подрядчиками, предлагая консультации, поддержку и финансовую защиту ремонта до 50 000 долларов — бесплатно.

Что представляет собой изменение макета?

Нью-Йорк группирует изменения в плане на две категории разрешений на работу. Первая группа включает в себя серьезные структурные изменения здания.Вторая группа указывает на изменения, которые не меняют использования здания или условий проживания, но требуют работы над жизненно важными системами, скрытыми за стенами (изменение маршрута водопровода, газопровода, электропроводки, вертикальных трубопроводов или вентиляционных каналов). Департамент строительства Нью-Йорка классифицирует первую группу как «Изменения Тип-I, », а вторую группу — «Изменения Тип-II, ».

Если вы живете в кооперативе или кондоминиуме в Нью-Йорке, вы мало что можете сделать, чтобы внести структурные изменения в здание, поэтому вы, вероятно, не имеете дела с изменениями типа I.Но если вы планируете расширить или переместить кухню или ванную комнату, переместить светильники на кухне или в ванной, добавить новую ванную комнату или снести несущую стену, все эти обновления требуют открытия стен и могут повлиять на существующую водопровод, газ. , и электрические линии — хлеб с маслом переделок Типа II. Итог: если ваш ремонт выходит за рамки прямой замены поверхностных компонентов комнаты, то вы, вероятно, имеете дело с изменением планировки.

Мокрая по сушке

Итак, почему изменение макета так важно и почему ваши планы могут быть отклонены? Поскольку люди живут в непосредственной близости друг от друга, городские власти должны проявлять чрезвычайную осторожность в вопросах безопасности водопровода и газопровода.Точно так же многие советы кооперативов и кондоминиумов стремятся свести к минимуму ситуации, когда жители могут пострадать от потерь или повреждений в результате ремонта в соседних квартирах. Это часто означает, что строительные плиты не позволяют жильцам перемещать «влажные» помещения, такие как кухни и ванны, по «сухим» помещениям, таким как гостиная или спальня соседа внизу. Трубы здания проходят вертикально вверх и вниз по высоте конструкции, поэтому перемещение кухонных и ванных линий может увеличить опасность затопления и расширить зоны, уязвимые для утечек и затопления.

Получить одобрение совета кооператива и кондоминиума

Вы должны играть по правилам дома, если вы работаете в кооперативе или кондоминиуме, а строительный совет имеет законное право устанавливать правила и положения для множества вещей, включая планы ремонта. Итак, первым делом необходимо проконсультироваться с руководством вашего здания, чтобы узнать, возможно ли изменение планировки. В вашем здании, вероятно, есть документ, называемый «соглашением о внесении изменений» (в котором подробно описаны шаги и документы, необходимые для внесения каких-либо изменений в вашу квартиру), и этот документ, вероятно, потребует от вас подачи заявки на изменение для утверждения.Они различаются в зависимости от здания, но обычно подробно описывают разрешенный объем работ, способ выполнения работ, юридические последствия и компенсацию, а также требования к страховому покрытию для предлагаемого плана.

Правление также может потребовать от вас предоставить архитектурные планы, чертежи и спецификации, подготовленные лицензированным архитектором или инженером, которого вы нанимаете, и они могут нанять своего архитектора или инженера для рассмотрения заявки и внесения изменений, необходимых для минимизации сбоев.

Получить отдел согласований и разрешений на строительство

Городские власти требуют, чтобы вы подали свои планы в Департамент строительства (и, возможно, в Комиссию по сохранению достопримечательностей, в зависимости от того, где находится ваша квартира) до начала каких-либо работ.Для большинства изменений планировки вам потребуется нанять зарегистрированного архитектора или профессионального инженера, чтобы подать заявку на разрешение, подтверждающую, что план соответствует применимым кодексам и законам. После утверждения плана ваш подрядчик также должен подать заявку на разрешение на работу, чтобы санкционировать конкретные изменения, указанные в вашем плане. График процесса выдачи разрешений может быть полезен.

План по затратам и срокам

Получение разрешений от строительных советов и Департамента строительства Нью-Йорка требует терпения и настойчивости.Вы можете ожидать, что этот процесс займет от двух до шести месяцев (дольше, в зависимости от количества переменных для проверки правлением).

Документация и услуги, необходимые для получения разрешения городских властей, стоят дорого, как и физические (и более специализированные) трудозатраты, которые могут потребоваться для перенастройки макета. Вместо того, чтобы думать о стоимости комнаты, вы можете подумать о стоимости квадратного фута. Крупные ремонтные работы, связанные с изменением планировки, обычно начинаются в диапазоне от 150 до 250 долларов за квадратный фут и включают дополнительные ~ 20-35% на плату за дизайн, услуги по подаче разрешений, а также сборы за разрешение и инспекцию, которые взимают архитектор, инженер и экспедитор. .Вы должны быть готовы к этим платежам за проектирование и административные расходы сверх вашего бюджета на строительные материалы и рабочую силу.

Требуются дипломированные сантехники и электрики

Возможно, вам потребуется нанять лицензированных экспертов для более специализированных механических, электрических и сантехнических работ, которые берут более высокую почасовую плату, чем обычный разнорабочий. Например, большинство электромонтажных работ должно выполняться лицензированным электриком, любые работы на газопроводах должны выполняться лицензированным главным водопроводчиком Нью-Йорка, а любые сантехнические работы, помимо прямой замены приспособления или простого ремонта, требуют наличия лицензированного сантехника.Эти квалифицированные специалисты предоставляют все необходимое обучение и лицензирование, что приводит к увеличению затрат на рабочую силу в проектах, где происходят изменения макета.

Так, например, если вы планируете создать открытую кухню на своем пространстве площадью 150 квадратных футов, отправной точкой для типичного ремонта кухни в Нью-Йорке является 20 тысяч долларов, но это только отправная точка — если вы хотите вниз по стене или переместить сантехнику, вы смотрите на начальный бюджет в 22,5 тысячи долларов (150 квадратных футов x 150 долларов) плюс дополнительные ~ 20-35% (4 доллара.5 тыс. — 7,8 тыс. Долларов), чтобы учесть сборы за проектирование и получение разрешений, что приближает ваш общий расчетный бюджет как минимум к 27-30 тыс. Долларов.

В зависимости от вашего ремонта есть профессионалы, которых вы захотите рассмотреть от начала до завершения.

Sweeten вручную отбирает лучших генеральных подрядчиков в соответствии с местоположением, бюджетом и объемом каждого проекта, помогая до его завершения. Следите за новостями в блоге Sweeten Stories, где вы найдете идеи и вдохновение, а когда будете готовы к ремонту, начните ремонт на Sweeten.

Высотная сантехника — все равно?

Возрождение наших основных городов как более активных и ярких сообществ создает трудности и проблемы для тех, кто занимается дизайном. Плотность зданий, движение транспорта, нехватка земли и дух соперничества среди застройщиков — все это факторы, которые работают вместе, чтобы продвинуть современные здания выше.

Иногда, особенно в кино, мы представляем себе высотные здания в виде высоких небоскребов.Хотя это романтическое и не всегда неверное видение, «высокий» этаж может быть от восьми до десяти этажей. Национальная ассоциация противопожарной защиты (NFPA) определяет высотное здание как здание, занимаемый этаж которого находится на высоте 75 футов над уровнем, на котором пожарный аппарат будет проводить операции по тушению пожара. Этот низкий порог требует, чтобы в зданиях были спроектированы несколько особых функций, чтобы обеспечить безопасность жизни и позволить аварийным службам безопасно и быстро получить доступ к более высоким уровням здания, тем самым спасая жизни и значительные вложенные ресурсы.При таком довольно простом определении все проблемы проектирования высотных зданий должны быть одинаковыми, верно? Возможно, прежде чем мы примем такое решение, необходимо дополнительное обсуждение!

Проблемы с давлением

Проектирование и строительство высотных зданий представляет собой ряд особых проблем, особенно в отношении проектирования систем водоснабжения. Некоторые из самых серьезных проблем при проектировании высотных водопроводов связаны с контролем давления. Давление — друг и враг в водопроводных системах.Инженеры-сантехники рано узнают, что, поднимая воду выше точки отсчета, вы теряете один фунт на квадратный дюйм на каждые 2,3 фута высоты. Хотя это может показаться разумной дополнительной потерей, это может быть значительным штрафом, когда вода поднимается на 75 футов; затем добавляется требование поддерживать высокое минимальное давление в верхней части колонны. Многие дизайнеры ежедневно отвечают на этот вызов.

Например, обычное состояние стояка для воды, обслуживающего группу туалетов в офисном здании, снабженном приспособлениями для смывных клапанов, требует 25 фунтов на квадратный дюйм в самом удаленном приспособлении.Вы добавляете систему повышения давления, чтобы удовлетворить эту потребность на верхнем этаже. Распространенное осложнение начинается, когда вы начинаете укладывать полы. Комбинированное напорное давление приводит к тому, что давление внизу может превышать допустимый безопасный уровень, ограниченный правилами и материалами. Это тоже довольно обычное состояние, которое часто решается либо размещением редукционных клапанов на каждом уровне, где давление превышает допустимый максимум, либо ответвлением от стояка с более высоким давлением для создания зоны давления. В этой зоне давления используется центральный редукционный клапан и вспомогательный стояк для обеспечения минимального давления, необходимого на самом высоком уровне, и максимального давления, допустимого на самом низком уровне.Именно этот метод успешно применялся при проектировании многих высотных зданий.

Обеспечение адекватного давления воды на всех уровнях здания имеет решающее значение для жителей здания, хотя экономика, основные функции здания и общая высота оказывают значительное влияние на методы распределения водоснабжения. Многочисленные среднеэтажные и даже очень высокие многоэтажки используют различные схемы откачки. Один из первых методов использовал приподнятые резервуары для хранения наверху здания с насосами для заполнения внизу здания, что является классической системой гравитационной нисходящей подачи.Этот метод превратился в системы прямой перекачки с использованием нескольких насосных агрегатов с регуляторами постоянной скорости и постоянного давления. Оба эти метода за прошедшие годы доказали свою надежность и доступность, и многие такие конструкции все еще действуют или используются в современной практике проектирования. Постоянное совершенствование и развитие частотно-регулируемых электроприводов и постоянно растущее внимание к снижению энергопотребления и затрат делают установку с регулируемой частотой вращения и прямым насосом современной рабочей лошадкой в ​​отрасли.

Критическая потребность в обеспечении надлежащего потока и давления дает инженеру-сантехнику высотных зданий широкие возможности для практики. Для начала важно глубокое понимание основ перекачки, и одним из наиболее широко известных источников является Отдел обучения и образования по обращению с жидкостями ITT Industries, более известный как Little Red Schoolhouse Белла и Госсетта. На основе этого фундаментального обучения можно найти более сложные тексты, в том числе Руководство по насосам и насосным системам, опубликованное ASPE, а также учебные брошюры, опубликованные всеми уважаемыми производителями насосов и системными упаковщиками.Даже опытный профессионал может извлечь пользу из периодического просмотра этих текстов, чтобы освежить некоторые основы и заново открыть для себя некоторые тонкости систем повышения давления.

Дренаж

Контроль давления на дренажной стороне создает другие проблемы. Правда, вода в обеих системах по существу одинакова; однако теория дренажа утверждает, что значительная часть воздуха перемещается вниз вместе с потоком воды. Эта теория утверждает, что вода, текущая по вертикальной трубе, имеет тенденцию прилипать к стенкам трубы, действуя очень похоже на водяной рукав с полой сердцевиной воздуха, и все это скользит по стенкам трубы, пока не достигнет отношения примерно 6/24 полного заполнения. площади поперечного сечения трубы.Этот водянистый рукав движется со скоростью почти 15 футов в секунду (fps), движимый силой тяжести, но ограниченный трением. Когда трубопровод остается вертикальным, захваченный воздух относительно просто контролировать, но при отклонении трубопровода от вертикали скорость потока жидкости значительно падает, заполняя весь диаметр трубы. Горизонтальный дренажный трубопровод с уклоном должен течь со скоростью 4–8 футов в секунду, поэтому легко увидеть, что большой поток воды может быстро образоваться. Это может привести к сжатию воздуха на пути прохождения текучей среды и / или снижению давления воздуха на выходе из потока текучей среды.Воздействие этих колебаний жидкости и воздуха можно контролировать за счет эффективного использования вентиляционных отверстий, разгрузочных отверстий и вентиляционных соединений в основании штабелей. И здесь решения во многом не уникальны и успешно использовались во многих среднеэтажных и даже очень высоких зданиях. (Для тех, кто только начинает заниматься этим типом проектирования сантехники, рекомендуется рекомендовать проект High Rise Plumbing Design от доктора Альфреда Стила.)

С этим связана проблема воздействия гидравлического скачка на сам трубопровод.Этот скачок вызывают масса воды и быстрое изменение скорости с вертикальной на горизонтальную. Хотя давление, связанное с этим скачком, является значительным, оно не разрушает фитинг в основании штабеля. Скорее, движение трубы нагружает силы трения, которые удерживают соединение с трубой, что в конечном итоге приводит к выходу из строя соединения. Хорошая конструкция должна компенсировать сильную тягу, возникающую при этом изменении направления. Успешные методы включают увеличение размера и / или уклона горизонтального дренажа, использование упорных блоков или использование ограничительных соединений с резьбовым стержнем или аналогичных устройств, которые механически закрепляют фитинг на входящем и выходящем трубопроводе.

Вентиляция

После того, как вода поднята и использована, она сбрасывается в дренажную систему, которая включает в себя сопутствующую вентиляционную систему, которая отвечает за поток воздуха в сети дренажных трубопроводов. Воздух имеет решающее значение для процесса дренажа, потому что дренажный поток вызывается наклонными трубами, а движущей силой является сила тяжести. В отсутствие воздуха дренаж будет варьироваться от беспорядочного до несуществующего. Когда вода в трубе течет в более низкую зону, необходимо добавить воздух, чтобы заменить воду, иначе возникнет зона отрицательного давления.Если эта зона находится рядом с приспособлением, воздух будет втягиваться в дренажную систему через уловитель приспособления с легко распознаваемым хлюпающим звуком и очень медленным сливом. Это состояние приведет к снижению производительности всей дренажной системы и потере уплотнения ловушки из-за сифонирования или выброса. Лекарство от этого состояния — вентиляция. На уровне отдельного приспособления он состоит из вентиляционного отверстия приспособления. По мере увеличения количества приспособлений возникают потребности в вентиляции, которые превращаются в вентиляционную систему с вентиляционными отверстиями ответвления, контура и петли в соответствующих местах.При работе с высотными дренажными трубами должна быть установлена ​​вентиляционная труба, обеспечивающая выравнивание и сброс давления по высоте и ширине системы. Помимо сброса давления в дренажной системе, вентиляционная система позволяет воздуху циркулировать в обоих направлениях в ответ на колебания потока в дренажной системе. Во многих конструкциях вентиляционных отверстий с высоким стояком, где необходимо горизонтальное смещение штабелей на данном этаже, требуется сбросное вентиляционное отверстие. Хотя это не часто подчеркивается, система вентиляции здания также служит для дополнения вентиляции городской канализации, сбрасывая ядовитые или даже опасные газы и позволяя канализации стекать без ограничения давления.

Вертикальный трубопровод

Инженеры-сантехники должны учитывать влияние сантехнических систем на общие методы строительства. Большинство опытных инженеров и подрядчиков согласятся, что вертикальные трубопроводные системы обычно более эффективны, чем горизонтальные трубопроводные системы в многоуровневых проектах. Вертикальный трубопровод использует меньше опор, подвесов, вставок и т. Д. И требует меньше горизонтального пространства в потолочных камерах для уклона для обеспечения дренажа.В целом, вертикальные трубопроводы — довольно выгодная сделка; однако это не обходится без штрафных санкций. Недостатком вертикальных трубопроводов является многократное проникновение через структурные плиты. Каждое из этих проходов должно быть загерметизировано или защищено, чтобы предотвратить вертикальную миграцию огня и дыма (т. Е. Превратить высокое здание в высокую трубу). Проблемой является не только герметизация проходов, но и большое количество проходов может быть не менее трудным. Расположение этих множественных проходов имеет решающее значение для целостности конструкции и функции светильников даже в большей степени, чем эстетика застроенной среды.Для более высоких зданий требуются более прочные конструкции, что еще больше ограничивает допустимые пространства для проходов. Другие конструкционные методы, такие как балки и плиты с последующим натяжением, которые служат для облегчения общей конструкции здания, могут еще больше ограничить доступные места для проходов в плитах. Успешное проектирование высотных зданий требует, чтобы вся проектная группа прилагала дополнительные усилия, чтобы читать, понимать и интерпретировать влияние строительных систем друг на друга, а также быть открытыми для обсуждения, координации и настройки каждой отдельной системы в соответствии с потребностями здание.Хорошо выполненная конструкция высотного здания представляет собой интегрированную и сложную сборку, и каждый компонент следует рассматривать как часть этого единого целого.

Противопожарная защита

Одна область, которую нельзя упускать из виду при проектировании высотных зданий, — это системы противопожарной защиты. Как минимум, во всех высотных зданиях должны быть спринклерные системы на каждом этаже и стояки на каждой лестничной клетке. Эти системы зарекомендовали себя на протяжении многих лет, значительно спасая жизнь и имущество.Конкретный тип, плотность покрытия и размещение розеток зависят от типа, высоты и местоположения здания, а также от местных пожарных властей. Все высотные здания, оборудованные системами защиты #re, имеют большие специальные пожарные насосы для обеспечения расхода и давления, необходимых для отдельной системы. Несмотря на то, что эти системы не всегда разрабатываются, инженеры-сантехники должны знать, что эти системы являются неотъемлемой частью здания и должны учитывать их присутствие в отношении пространства для оборудования, расположения стояков и полостей в потолке.

Материалы

В проектах, затронутых в этой статье, системы трубопроводов были указаны и установлены с использованием очень «стандартных» трубопроводов и фитингов. Сантехнические и вентиляционные трубопроводы, а также трубопроводы для ливневой воды в здании в основном выполнены из чугуна без содержания воды, выбранного в первую очередь из-за доступности и бесшумной работы. Подземная канализация и дождевая вода — чугунные, втулочные и втулочные, с уплотнительными соединениями. В некоторых случаях, особенно для горизонтального дренажа большого диаметра ниже уровня земли, трубопровод изготавливается из высокопрочного чугуна с механическими соединениями.Это обычная установка для этого типа трубопроводной системы, широко используемая из-за ее пригодности к расходу и давлению, доступности и бесшумной работы, и в основном она сделана из продукта, выпускаемого после потребителя, поэтому она очень «экологична» в применении. Водопроводные системы для этих зданий обычно изготавливаются из меди типа L. Трубки размером 2 дюйма и меньше обычно собираются с использованием припоя 95-5; для труб большего диаметра мы обычно оставляем подрядчику выбор: паять или использовать механические соединения с фитингами с канавками.Распределение медицинского газа обычно представляет собой медь типа L с паяными соединениями, как указано в NFPA. За исключением очень высоких зданий, эти материалы обычно хорошо работают в широком диапазоне давлений и в значительных количествах находятся в пределах максимального давления. По мере того, как здания становятся выше, во многих системах водоснабжения может возникать давление, превышающее безопасное рабочее давление медных труб. В некоторых областях разумной альтернативой для повышения безопасного рабочего давления является легкостенная труба из нержавеющей стали (список 10) или стандартная труба (список 40).Оба этих материала могут быть соединены с помощью механических соединений с канавкой валков.

Сложные многоэтажные дома

Отойдя от очень общего обсуждения основных концепций проектирования и координации системы, необходимо рассмотреть напорные трубопроводы в системе водоснабжения и распределения, а также общие подходы к дренажу и вентиляции. Наконец, сантехники должны осознавать влияние монтажа сантехники на конструкцию здания.Все эти обсуждения в той или иной степени применимы к любому типу высотных зданий: офису, кондоминиуму, гостинице. Эти проблемы умножаются, когда инженеры-сантехники проектируют более сложные по функциональности здания, например больницы. Как правило, в больницах плотность сантехники выше, чем в зданиях большинства других типов, что приводит к большему количеству проходов для их обслуживания.

Больницы представляют собой сложную задачу, потому что им требуется гораздо больше систем. Помимо обычных систем дождевой воды, канализации и вентиляции, а также систем холодного водоснабжения, в больницах часто есть другие особые потребности в трубопроводах, такие как лабораторные отходы, медицинские газы или вода с разными температурами для обслуживания пациентов или целей очистки и дезинфекции.Каждая из этих дополнительных систем должна быть полной и соответствовать общим требованиям уже обсужденных систем.

Во многих больницах есть лаборатории, а некоторые другие типы институциональных зданий могут иметь дренажные системы для обслуживания арматуры или оборудования, использующих химические или кислотные вещества. Когда это происходит, важно определить приемлемые материалы для трубопроводов, как с точки зрения пригодности для среды, по которой осуществляется трубопровод, так и с точки зрения приемлемости для местных властей. Обычно используются железо с высоким содержанием кремния, боросиликатное стекло, полипропилен и ПВДФ.У разных материалов разные сильные и слабые стороны. Железные и стеклянные трубы почти универсально подходят для использования с большинством кислот, щелочей и подобных химикатов. Оба они тяжелые и требуют больше места для установки, но на них нелегко воздействовать пламенем или выделять тяжелые пары и дым. В большинстве мест достаточно простой защиты от проникновения. С другой стороны, изделия из пластика могут создавать проблемы как для систем химической канализации в целом, так и для высотных зданий в частности.У них более узкий список химикатов, которым они хорошо сопротивляются, и они более хрупкие, а также подвержены разрушению из-за воздействия пламени. Пластмассы также могут вызывать проблемы с дымообразованием, которые необходимо решать для поддержания безопасности жизни. Разрешение этих установок может варьироваться в зависимости от местоположения и юрисдикции. Независимо от материала и полученного разрешения, химические, кислотные и лабораторные дренажные и вентиляционные системы должны быть отделены от бытовых дренажных и вентиляционных систем, используемых во всем здании.

В одном недавно построенном высотном лабораторном здании лаборатории биологических исследований находились на четырех верхних этажах. Каждое из этих лабораторных помещений обслуживалось устойчивой к кислотам и химикатам дренажной и вентиляционной системой, отдельной от бытовых дренажных и вентиляционных систем, которая простиралась до подключения к станции мониторинга на стыке с канализацией здания. В данном случае в качестве подходящего материала были выбраны стеклянные трубы, обеспечивающие преимущества и долговечность этого материала. На самом высоком уровне был добавлен объект биологической безопасности для критически важных исследований в полностью защищенной среде.Несмотря на то, что на этом этаже использовались продукты и материалы, идентичные соседним нижним этажам, контуры трубопроводов были изолированы и защищены от потенциального выброса в окружающую среду до прохождения через стерилизационную установку. Даже вентиляционные отверстия были отфильтрованы, чтобы предотвратить неконтролируемый выброс в окружающую среду. В этом изоляторе также находилась небольшая популяция подопытных животных, за которыми надлежащим образом ухаживали и охраняли, включая оборудование для мытья клеток и автоклав для защиты от инфекции.Дренаж из этого оборудования представляет собой высокотемпературные отходы, которые часто вызывают проблемы с утечкой при использовании одного из доступных пластиковых изделий.

Несколько температур воды, требуемых для различных операций, приводят к еще большему увеличению количества трубопроводов и проходок. Это касается не только стороны подачи, такой как разводка холодной воды, но и циркуляционного трубопровода горячей воды. Обычно вода каждой температуры должна циркулировать независимо, но иногда несколько стояков или циркуляционные трубопроводы с разными температурами могут быть объединены для возврата к нагревателю или смесительному клапану.Наконец, есть медицинские трубопроводные газы. Коды требуют, чтобы распределение для пациентов было горизонтальным, на каждом этаже, с зонными клапанами и зонными панелями сигнализации. Эти системы распределения должны питаться от источников, которые обычно являются удаленными, что требует еще одного набора стояков подачи.

Многие из уже описанных условий могут применяться к любому количеству проектов. Общая дискуссия о давлении и контроле основана на практике, успешно применяемой при проектировании офисных зданий, гостиниц и кондоминиумов на всей территории Соединенных Штатов.Каждый из этих проектов имеет большое сходство и лишь незначительные различия, которые в значительной степени зависят от методов строительства и в меньшей степени от решений местных властей. Это очень простые методы, и в настоящее время их вариации используются в активных дизайнерских проектах, включая проекты кондоминиумов, офисов, гостиниц и музеев. Примеры, используемые для иллюстрации условий в больнице, также реальны и фактически являются некоторыми из конструктивных ограничений, встречающихся в проектах, которые все еще находятся в стадии строительства на момент написания этой статьи.

Пример

Отдельная новая больница имеет ряд дополнительных возможностей проектирования сантехники помимо тех, которые связаны с высотным строительством. Во-первых, этот проект представляет собой заполнение, построенное между двумя крыльями существующей многоэтажной больницы, одно из которых также связано с вертикальным расширением и модернизацией помещений до этажей интенсивной терапии. Вторая интересная задача заключалась в перемещении нескольких действующих дренажных систем, обслуживающих больницу и выходящих через территорию этого проекта, включая первичный и вторичный ливневой дренаж, санитарный дренаж, перенос дренажа жировых отходов со значительной зоны приготовления пищи, установку нового перехватчик пассивного типа, перенос кислотоустойчивого дренажа из основной лабораторной функции и установка нового бассейна нейтрализации кислоты.Новый перехватчик, бассейн нейтрализации и водостоки расположены на частной проезжей части по периметру, окружающей здание. Другой областью координации с подземными системами является добавление нового ответвления от центральных коммуникаций на территории кампуса, спроектированного и установленного в качестве отдельного контракта отдельной группой инженеров и подрядчиков. Сюда входили пар и конденсат высокого давления, подача и возврат охлажденной воды, блок каналов аварийного питания, первичный источник высокого напряжения, телефон и оптоволокно.Все эти модификации требовалось завершить до заливки первой плиты перекрытия.

Даже после того, как подземные приключения были пройдены, здание продолжало предоставлять творческие возможности команде дизайнеров. Расстояние между плитами было определено так, чтобы копировать плиты в существующей больнице, которые были очень короткими интервалами. Это привело к подходу, который обычно используется для строительства гостиничного типа, с использованием нескольких вертикальных стояков, размещенных в желобах туалетов для обслуживания нескольких этажей.Конечно, этот подход потребовалось изменить из-за нерегулярной укладки одинаковых групп креплений от пола к полу и относительно больших плит пола (варьирующихся от 22 000 до 24 000 квадратных футов на этаж). Дополнительную сложность создавали современные требования HVAC к медицинским учреждениям и влияние потолочных пленумов, систем связи и передачи данных с высокой плотностью записи, а также высоких потолков для более просторной эстетики на типовых этажах для ухода за пациентами. По всему зданию были разбросаны специализированные помещения, такие как изоляторы, помещения для подготовки пациентов и восстановления после ухода пациента, а также палаты для пациентов с доступом ADA.Каждая из этих областей требовала уникального решения или варианта ранее уникальных решений. Конечным решением для проекта была комбинированная система, в которой использовались большие, расположенные по центру основные сточные трубы и основные вентиляционные трубы, что позволяло каждому меньшему стояку приспособлений простираться до основных сточных труб по отдельности или в качестве сточной канализации в здании. Получившаяся схема стояка имеет характерный контур в форме веера или щетки, где все трубы соединяются вместе в основную трубу. В окончательной конфигурации это здание заканчивалось тремя основными трубами для почвы, отходов и вентиляции, двумя основными трубами дождевой воды, одним основным стояком водоснабжения и одним основным стояком медицинского газа.

Все равно, верно

Как показывает это обсуждение, проектирование современных высотных зданий часто представляет собой серию проектных концепций, которые необходимо проверить путем анализа и согласования, а затем скорректировать в течение периода согласования, чтобы максимизировать гибкость и конструктивность. Это упражнение имеет решающее значение для всех видов строительства, но особенно для водопроводных систем, в которых трубопроводы должны быть точно размещены или учтены на ранних этапах строительства, в то время как монтаж арматуры и окончательные соединения выполняются намного позже, после того, как системы трубопроводов скрыты.Это также подчеркивает необходимость того, чтобы дизайнеры и инженеры были знакомы с работой своих коллег в других областях. Это допускает определенное ожидание между сделками, что должно быть выгодно для всего проекта.

Таким образом, я быстро рассмотрел процесс проектирования высотных водопроводов, уделяя особое внимание контролю давления и влиянию трубопроводных систем на общую конструкцию здания. Вы можете видеть, что, хотя многие решения являются стандартными и похожими по применению, каждый подход имеет компромиссы, которые необходимо идентифицировать, оценивать и соблюдать в каждом уникальном проекте.Это понимание поддерживает идею о том, что хороший инжиниринг является продуманным и проактивным, и что хорошие инженеры открыты для откровенного обсуждения и понимания, относящегося к их собственной торговой работе, а также к другим профессиям, вовлеченным в строительство. Все высотные здания, как при проектировании, так и при строительстве, являются важными делами для всех участников. Все постройки уникальны по форме и специфическим дизайнерским решениям. Для достижения успеха в проектировании и строительстве высотных зданий требуются совместные усилия и твердый взгляд на вещи.Хорошая конструкция высотной сантехники делает даже самые высокие конструкции более удобными и безопасными для всех, кто находится в здании, а хорошие инженерные и дизайнерские практики и опыт превращают самую сложную конструкцию высотного здания в вопрос масштаба.

В конечном итоге, я считаю, что ответ на вопрос — «да». Это все одно и то же — все высотные здания представляют собой такие сложные организмы, что они требуют тщательного изучения и оценки, чтобы максимально раскрыть потенциал проекта для владельца и создать проект, достаточно надежный, чтобы служить потребностям здания на долгие годы. , и по-прежнему предусматривать доступное строительство.


«Проектирование высотной сантехники: все равно, правда?» был опубликован в выпуске журнала Plumbing Systems & Design Magazine за май / июнь 2007 года Американским обществом инженеров-сантехников, Inc.
Автор: Деннис М. Коннелли, CPD

Обладая 34-летним опытом, Деннис хорошо разбирается в дизайне сантехники для коммерческих и институциональных объектов, включая университетские городки для академических, государственных и корпоративных клиентов. Он был опубликован в области проектирования систем чистой воды и высотного водопровода.Он отвечал за проектирование сантехники в более чем 500 проектах, охватывающих более 67 500 000 квадратных футов помещений.
Написать Деннису

Стандарты жилищных норм

DC | dcra

Департамент по делам потребителей и нормативно-правовым вопросам (DCRA) уполномочен обеспечивать здоровье, безопасность и социальное обеспечение населения путем введения в действие кодексов технического обслуживания всех жилых и нежилых структур в округе Колумбия, за исключением зданий федерального правительства.

DCRA обеспечивает соблюдение минимальных требований к помещениям, конструкциям, оборудованию и объектам для освещения, вентиляции, пространства, отопления, санитарии, защиты от элементов, безопасности жизни, безопасности от огня и других опасностей, а также для безопасного и санитарного обслуживания.

Внутренние помещения недвижимости

Санузлов: Ванная комната должна быть частной и иметь естественную или механическую вентиляцию. В нем должна быть ванна или душ, унитаз, туалет с горячей водой с минимальной температурой 110 ° F) и холодная проточная вода.Он также должен иметь водонепроницаемое основание для пола и стены.

Кондиционер (A / C): Система A / C должна поддерживаться в рабочем состоянии в течение периода не позднее 15 мая и заканчивающегося не ранее 15 сентября. Внутренняя температура в помещениях, для обслуживания которых предназначена система A / C, должна равняться больше, чем на 78 ° F или как минимум на 15 ° F ниже, чем температура наружного воздуха.

Грызуны: Во всех арендованных жилищах не должно быть насекомых и грызунов.

Чистота: Жилые помещения должны содержаться в чистоте и санитарном состоянии.

Двери: Все дверное оборудование и операционные системы должны поддерживаться в хорошем состоянии. Все двери, ведущие в жилище, должны быть оборудованы ригельным замком без использования ключа или специальных знаний для использования изнутри жилища.

Электричество: Каждое жилое пространство в жилом помещении должно иметь как минимум две отдельные розетки с удаленной розеткой. Каждая прачечная и ванная комната должны иметь по крайней мере одну розетку с заземлением или розетку с прерывателем цепи замыкания на землю.

Пожарная безопасность Кондоминиумов и многоквартирных домов: Должны быть оборудованы световыми знаками пожарного выхода, огнетушителями и системой пожарной сигнализации.

Пожарная безопасность для всех блоков: Детекторы дыма необходимы в каждой спальне, на каждом уровне и в непосредственной близости от всех спальных комнат. Детекторы угарного газа требуются в непосредственной близости от всех спальных комнат, где есть устройство для сжигания топлива, или в здании, к которому есть пристроенный гараж.

Решетки на окнах в спальных комнатах должны быть съемными или съемными изнутри комнаты без использования ключа, инструмента или силы, превышающей те, которые требуются для нормальной работы окна.

Нет коммунальных услуг: Это нарушение кодекса при заселении жилого помещения без коммунальных услуг (вода, газ и электричество).

Полы : Полы должны быть в хорошем состоянии и не содержать опасных условий.

Heat: Отопительное оборудование должно поддерживать температуру не ниже 68 ° F во всех жилых комнатах и ​​ванных комнатах в период с 1 октября по 1 мая. При использовании двухтрубной системы или любой другой системы, для перехода на которую требуется более 15 дней. от кондиционирования воздуха до отопления, тепло должно подаваться в период, начинающийся не позднее 15 октября и заканчивающийся не ранее 1 мая.

Горячая вода: Водонагревательные сооружения должны быть правильно установлены, обслуживаться и обеспечивать достаточное количество воды для забора воды из каждого туалета, раковины, ванны, душа и прачечной. Минимальная температура воды должна быть 110 ° F.

Кухня: Все помещения, предоставляемые арендодателем для приготовления, хранения или охлаждения продуктов, должны поддерживаться в безопасном и хорошем рабочем состоянии. В любой мойке для кухни должна быть холодная и горячая вода с минимальной температурой 110 ° F для проточной воды.

Краска: Отслаивающаяся, отслаивающаяся, отслаивающаяся или истираемая краска должна быть отремонтирована, удалена или покрыта на окнах, оконных рамах, дверях, стенах дверных коробок и потолках. Строения до 1978 г. не должны содержать свинца.

Внутренние поверхности: Все внутренние поверхности должны поддерживаться в хорошем, чистом, сухом и санитарном состоянии. Не допускаются трещины, рыхлая штукатурка, дыры, гниль, повреждения водой и другие дефектные поверхности.

Сантехника: Все сантехнические устройства должны быть правильно установлены, обслуживаться и не иметь препятствий и протечек.

Конфиденциальность: Ванные комнаты и спальни должны быть уединенными и должны быть отделены от прилегающих пространств. Такие комнаты должны быть устроены так, чтобы жильцы могли получить доступ к общему пространству, не проходя через другую комнату.

Площадь комнаты: Площадь каждой спальни должна быть не менее 70 квадратных футов для первого жителя плюс дополнительные 50 квадратных футов на каждого дополнительного человека, использующего комнату.

Лестница: Лестница должна быть в хорошем состоянии и не содержать опасных условий.

Поручни и ограждения: Внутренние лестничные марши, имеющие более трех подступенков, должны иметь поручни на одной стороне лестницы и на каждой открытой части лестницы. Поверхности для ходьбы на высоте более 30 дюймов (762 мм) над полом или уровнем ниже должны иметь ограждения.

Окна: Окна должны иметь экраны с 15 марта по 15 ноября. Все окна и световые люки должны содержаться в исправном состоянии, в хорошем состоянии, удерживаться оконной фурнитурой, легко открываться и водонепроницаемо.

Внешний вид объекта

Место обитания для грызунов: Все конструкции и внешнее имущество должны быть защищены от обитания и заражения грызунов.

Фундаментные стены и наружные стены: Фундаментные стены и наружные стены должны поддерживаться в вертикальном положении и без открытых трещин и разрывов.

Элементы конструкции: Элементы конструкции должны поддерживаться в исправном состоянии и должны быть способны выдерживать статические и временные нагрузки.

Санитария: Внешний вид любого строения и внешнего имущества должен поддерживаться в чистом, безопасном и санитарном состоянии.

Подъезды, настилы, балконы и лестницы: Подъезды, террасы, балконы и лестницы должны содержаться в прочном конструктивном состоянии, в хорошем состоянии с надлежащим креплением и способными выдерживать приложенные нагрузки.

Поручни и ограждения: Внешние и внутренние лестничные марши, имеющие более трех подступенков, нуждаются в поручнях.Поручни должны быть установлены на балконах, подъездах, палубах, пандусах и других пешеходных дорожках. Поверхности для ходьбы на высоте более 30 дюймов (762 мм) над полом или уровнем ниже должны иметь ограждения.

Сорняки: На территории должны отсутствовать сорняки или растения, рост которых превышает 8 дюймов.

Крыши: Водосточные желоба, водостоки и водостоки должны содержаться в хорошем состоянии и без препятствий. Вода с крыши не должна сбрасываться таким образом, чтобы это создавало неудобства для населения.Крыша и гидроизоляция должны быть прочными и герметичными и не иметь дефектов, пропускающих дождь.

Мусор: На всех конструкциях и внешнем имуществе не должно быть скоплений мусора или мусора.

Тротуары и проезды: Все тротуары, проезды, пешеходные дорожки, парковочные места и аналогичные территории должны содержаться в чистоте, не создавать опасных условий и содержаться в надлежащем состоянии ремонта.

Деревянные поверхности: Все внешние деревянные поверхности, включая двери, дверные рамы, окна, оконные рамы, отделку и заборы, должны быть защищены покрытием или обработкой.Отслаивающаяся, отслаивающаяся и отслаивающаяся краска должна быть перекрашена. Строения до 1978 г. не должны содержать свинца.

Градация и водоотведение: Все помещения должны быть упорядочены таким образом, чтобы весь ливневой сток свободно стекал из всех частей помещения в водозаборник или место сброса.


Контактный адрес электронной почты: [email protected]

Контактный телефон: (202) 442-4400

Часы работы: Понедельник, вторник, среда, пятница с 8:30 до 16:30; Четверг с 9:30 до 16:30

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.